Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья - Борис Бирюков

Недавно (в апреле 2010 г.) на Всероссийском форуме ЖКХ эксперты признали очевидное: работа некоторых частных УК и ТСЖ идет сегодня вне правового поля. В этих условиях распространяется деятельность мошенников и аферистов.

Совершенствование законодательной базы

Пытаясь ликвидировать правовой вакуум, законодатели принимают меры по борьбе с произволом на рынке ЖКХ. В 2009 г. вступил в силу Закон от 1 декабря 2007 г. № 315-Ф3 (ред. от 27 июля 2010 г.) «О саморегулируемых организациях», который позволяет частным компаниям объединяться в саморегулируемые организации (СРО) и самостоятельно регулировать свою деятельность на добровольной основе. Закон предусматривает внедрение комплексной системы контроля и гарантий – от разработки стандартов управленческой деятельности до создания компенсационного фонда.

Управляющие компании, которые будут вести себя непрофессионально, могут быть оштрафованы, исключены из СРО и вынуждены будут уйти с рынка. Однако эксперты и специалисты справедливо указывают на несовершенство данного Закона.

Министерством регионального развития разработаны стандарты «Сертификация услуг по управлению многоквартирным домом», «Сертификация услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме», «Сертификация уполномоченного лица» и др. Разработан и утвержден Федеральный партийный проект «Управдом», одной из целей которого является формирование института управляющих многоквартирными домами.

Государственной Думой готовится пакет поправок в Жилищный кодекс, который вводит термин «управление многоквартирным домом», прописывает особенности управления в ТСЖ и управляющей организации, в целях упорядочения деятельности по управлению многоквартирными домами и перехода на профессиональное управление. Поправки предлагают решения и других наболевших вопросов.

В частности, речь идет о том, чтобы заставить всех жильцов объединяться в товарищества собственников жилья. В будущем только ТСЖ смогут заключать с управляющей компанией договор на обслуживание дома. Может исчезнуть такая форма управления, как непосредственное управление домом. До сих пор подобный способ управления был малопопулярен главным образом потому, что жильцам большой многоэтажки трудно договориться. С другой стороны, опыт по объединению жильцов в ТСЖ пока нельзя назвать полностью удачным.

С законопроектом можно ознакомиться на сайте Государственной Думы – www.duma.ru.

Управление многоквартирными домами в современных условиях представляет собой сравнительно новую сферу деятельности и еще недостаточно проработано юридически и организационно-методически. Она регламентируется жилищным законодательством, которое относится к комплексным отраслям законодательства и включает в свой состав нормы различной отраслевой принадлежности. Здесь применяются Жилищный, Гражданский, Гражданский процессуальный, Семейный кодексы, смежное законодательство, многочисленные подзаконные акты. К тому же это законодательство постоянно меняется.

Как правило, большинство граждан не знают, как в сложившейся системе в полной мере пользоваться правами и отстаивать свои интересы в административных структурах, надзорных инстанциях и судах, как выстраивать взаимоотношения по управлению многоквартирным домом.

В рамках данного справочника нет возможности рассмотреть все проблемные вопросы, возникающие в процессе управления многоквартирными домами, однако о многих из них можно узнать в различных СМИ. Например, в декабре 2010 г. состоялось интернет-интервью с членом Комитета Государственной Думы по строительству и земельным отношениям Г. П. Хованской. Тема интервью – «Правовые аспекты управления многоквартирным домом». Ознакомиться с ним можно на интернет-сайте www.consultant.ru.

Там же доступно интернет-интервью с Председателем Комитета Государственной Думы РФ по законодательству, Председателем правления Ассоциации юристов России, доктором юридических наук П. В. Крашенинниковым, которое состоялось 1 марта 2007 г. Тема: «Развитие законодательства в сфере имущественных прав граждан (Жилищный кодекс, «дачная амнистия», малоэтажное жилищное строительство и т. д.)».

Криминальные явления в управляющих организациях

Нижеприведенный материал был опубликован в «Российской газете» (федеральный выпуск) от 3 августа 2010 г. № 5249.

Для декриминализации жилищно-коммунального хозяйства свои усилия объединили департамент экономической безопасности МВД России и Межведомственная рабочая группа. Главными фигурантами большинства «жилищных» уголовных историй все чаще становятся коммерсанты и даже «общественники», возглавившие товарищества собственников жилья. Они либо завышают тарифы оплаты коммунальных услуг, либо банально воруют бюджетные и кооперативные деньги, предназначенные для ремонта и обслуживания жилых домов.

Например, в Волгоградской области возбуждено уголовное дело против директора и главного инженера «Теплосервиса». Эту парочку задержали при передаче 260 тыс. руб. главе муниципалитета. Так оценивалась услуга чиновника – прекращение проверки предприятия. Местные власти обнаружили, что эти частные коммунальщики необоснованно завысили тарифы. Можно представить, какие левые доходы извлекали мошенники, если на подкуп не пожалели более четверти миллиона.

«Во многих случаях деньги присваиваются под предлогом работ по благоустройству дома, – рассказал начальник департамента. – Вследствие слабого контроля возможен рост хищений денежных средств со счетов ТСЖ и управляющих организаций путем преднамеренного банкротства и вывода активов в подконтрольные структуры».

Источники в правоохранительных органах раскрыли корреспонденту «РГ» несколько преступных схем, которыми пользуются руководители ТСЖ, решившие нажиться на жильцах. Причем, как правило, это не легитимные руководители, а рейдеры, захватившие руководство в понравившемся им товариществе.

Рейдерская атака обычно начинается с захвата чердака или подвала дома – мест, которые не особо интересуют жильцов. Подкупив чиновников или подделав свидетельство о собственности на какие-то помещения, мошенники начинают борьбу за власть над всем домом. Сделать это проще, чем, скажем, захватить какое-нибудь ЗАО, промышленное предприятие или коммерческий банк. И не такие монстры падали в карман рейдерам.

В ход идет все: подделка документов о праве собственности, фальшивые подписи жильцов, подкуп чиновников, дискредитация прежнего руководства, угрозы и даже физические расправы. Кстати, захват рейдерами коммуналки уже оставляет и кровавые следы. Только в Москве произошел ряд убийств руководителей ТСЖ, несколько были жестоко избиты.

И в один не очень прекрасный день жильцы узнают, что подписали договор управления по расценкам, которые ощутимо превышают тарифы, утвержденные местными властями.

А дальше начинается бессовестная эксплуатация захваченных «трофеев». Например, за рекламу на фасаде дома можно выручить несколько миллионов рублей в месяц. Неменьший доход приносит аренда чердаков, подвалов, других нежилых помещений. А ведь нормальное ТСЖ должно использовать эти деньги на капитальные ремонты своих домов.

Неиссякаемый источник откровенного воровства – инженерные сети. Рейдеры подключают к ним «дружественные» магазины, предприятия, а платят за электричество жильцы.

Особой опасности подвергаются жители старых домов, расположенных в престижных местах. Теоретически эти строения могут быть снесены либо реконструированы. Рейдеры, атакующие ТСЖ такого «перспективного» дома, намерены получить контроль над многомиллионной жилой собственностью. Цель захвата проста. Возглавив – любым путем – ТСЖ, мошенники договариваются с чиновниками местной администрации, проектными структурами и строительными компаниями.

В итоге жильцов ставят перед фактом, что им предстоит переселение, так как их дом вдруг объявляется аварийным. Так, скажем, из центра города можно в одночасье переехать на глухую окраину.

А на освободившемся престижном месте начинается стройка чего-нибудь элитного, где стоимость квадратного метра превышает в разы цены на окраинное жилье. Рейдеры, разумеется, в доле.

В МВД рекомендуют интересоваться, кто, как и на каких условиях управляет вашим домом. Полезно иногда сравнивать тарифы за коммунальные услуги, которые вы реально платите, с официальными расценками. И не надо лениться посещать собрания жильцов дома, где живете, иначе вашей коллективной собственностью кто-то распорядится не в вашу пользу.