Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности - Оксана Гордеева
- Категория: Научные и научно-популярные книги / Юриспруденция
- Название: Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности
- Автор: Оксана Гордеева
Шрифт:
Интервал:
Закладка:
О. В. Гордеева, М. И. Сироткина
Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности
Введение
Вот уже около десятка лет бурное развитие получает рынок купли-продажи строящихся объектов недвижимости, когда покупатель передает застройщику денежные средства до начала или в процессе строительства объекта. Это объясняется несколькими причинами: стоимость жилья может быть существенно ниже при вступлении в отношения по покупке строящегося объекта на начальной стадии, при приобретении нового жилья отсутствуют риски, связанные с бывшими собственниками квартиры, качество новостроек гораздо выше объектов на вторичном рынке.
Настоящий материал призван помочь будущим владельцам жилой недвижимости разобраться в тонкостях современного законодательства, регулирующего рынок участия граждан в строительстве жилья и минимизировать возможные риски при вступлении в эти отношения.
Прежде всего следует отметить, что, заключая договор с организацией, осуществляющей строительство объекта жилой недвижимости (многоквартирного дома или объекта малоэтажного строительства), и перечисляя денежные средства на такое строительство, физическое лицо – покупатель вступает в отношения, на сегодняшний день регулируемые Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Результатом исполнения такого договора и существования таких отношений должно являться возникновение у покупателя права собственности на построенный объект (долю), например квартиру.
Остановимся на основных начальных понятиях, которые надо знать будущему владельцу квартиры об участии в долевом строительстве дома.
До 1 апреля 2005 г. в законодательстве Российской Федерации отсутствовал нормативный документ, устанавливающий правовые основы долевого строительства.
С 1 апреля 2005 г. вступил в силу Закон № 214-ФЗ, регулирующий отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве.
Принятие Закона о долевом строительстве было обусловлено необходимостью урегулирования вопросов, возникающих при участии в долевом строительстве и связанных с процедурой заключения договора, определением объема прав и обязанностей застройщика и участника долевого строительства, защитой интересов участников договора как будущих собственников созданных объектов недвижимости.
К объектам долевого строительства в соответствии с п. 2 ст. 2 Закона № 214-ФЗ отнесены жилые или нежилые помещения, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Для того чтобы получить право на привлечение денежных средств участников долевого строительства, застройщик обязан прежде всего, получить разрешение на строительство, а также приобрести земельный участок, на котором будет вестись строительство, в собственность или в аренду и зарегистрировать права на данный участок. После этого застройщик должен посредством опубликования и (или) размещения проектной декларации раскрыть определенную информацию.
Проектная декларация
Проектная декларация включает информацию:
о застройщике;
о проекте строительства.
Оригиналы проектной декларации хранятся у застройщика. Проектная декларация публикуется застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в Интернете) не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.
Обратите внимание, что застройщик может и не размещать такую информацию в СМИ и информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, если привлечение денежных средств участников долевого строительства осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.
Застройщик в течение трех рабочих дней со дня изменения сведений о застройщике, о проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию обязан внести в проектную декларацию соответствующие изменения.
Кроме того, застройщик ежеквартально обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся:
финансового результата текущего года;
размера кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
Указанные изменения должны быть опубликованы в течение десяти дней с момента их внесения в проектную документацию.
Информация о застройщике должна содержать данные:
о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы;
о государственной регистрации застройщика;
об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью процентами и более голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица – учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица – учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица;
о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;
о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
Следует отметить, что кроме вышеперечисленной информации застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:
учредительные документы застройщика;
свидетельство о государственной регистрации застройщика;
свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета);
аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Указанные документы застройщик представляет в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий.
При этом информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать данные:
о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
о разрешении на строительство;
о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;
о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;