Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья - Борис Бирюков

На основании решения общего собрания собственников, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме (п. 3 ст. 164 ЖК).

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Особенной формой собственности на жилье являются жилищные и жилищно-строительные кооперативы.

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также – жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.

Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами (ст. 110 ЖК).

Деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов и правовое положение их членов регламентируются гл. 11, организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов – ст. 110–123 и гл. 12, правовое положение членов жилищных кооперативов – ст. 124–134 ЖК.

Товарищества собственников жилья

Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья) – ТСЖ.

Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с Законом о товариществах собственников жилья (ст. 291 ГК).

Создание и деятельность товарищества собственников жилья регламентируется ст. 135–142 ЖК.

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном ст. 45–48 ЖК, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. ТСЖ имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества (ст. 135 ЖК).

Порядок создания и государственной регистрации товарищества собственников жилья регламентирует ст. 136 ЖК. Права и обязанности товарищества собственников жилья регламентируют соответственно ст. 137 и 138 ЖК. Создание и государственную регистрацию товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах регламентирует ст. 139 ЖК.

Кодекс прописывает порядок реорганизации товарищества собственников жилья (ст. 140), ликвидации товарищества (ст. 141), объединения товариществ собственников жилья в союзы (ст. 142).

Гл. 14 (ст. 143–152) ЖК регламентирует правовое положение членов товарищества собственников жилья: порядок членства в товариществе собственников жилья (ст. 143 ЖК); определяет органы управления товарищества собственников жилья (ст. 144), права общего собрания членов товарищества собственников жилья (ст. 145), порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья (ст. 146); определяет права (ст. 147), обязанности правления товарищества собственников жилья (ст. 148), права председателя правления (ст. 149), ревизионной комиссии (ст. 150).

Средства и имущество товарищества собственников жилья определяет ст. 151 ЖК, а ст. 152 регламентирует хозяйственную деятельность товарищества собственников жилья.

Выход на рынок ТСЖ не стал привлекательным фактом для чиновников. Поэтому сначала создание ТСЖ шло с трудом: муниципальные власти видели в ТСЖ своих конкурентов и поэтому при любой возможности препятствовали их развитию. Граждане также не спешили объединяться в ТСЖ.

Однако федеральные власти оказались настойчивы в своих намерениях. Появился Закон о фонде реформирования ЖКХ. ЖКХ стали выделять деньги.

Поняв выгоду, местные власти пересмотрели свою позицию: «если дело нельзя похоронить, его надо возглавить». Количество ТСЖ начало быстро увеличиваться.

Чиновники стали сами создавать фиктивные ТСЖ, номинальными председателями которых числятся служащие управ либо коммунальщики из государственных учреждений инженерных служб (ГУИС).

Например, в 2009 г. в Москве была создана УК «Арбат», в ведении которой оказалось 94 дома (половина всего жилфонда района), при этом 14 ТСЖ возглавил начальник ГУ Па, еще 10 – начальник ГУИС.

Еще более показательная ситуация сложилась в Басманном районе: здесь начальник ДЕЗа стал председателем ТСЖ в 75 домах, затем передал их в УК, у которой оказалось в общей сложности около 500 домов.

Пользуясь инертностью и правовой безграмотностью населения, а также полной бесконтрольностью со стороны властей, муниципальные чиновники практически захватили процесс создания ТСЖ в свои руки. При этом использовались незаконные методы: решения о создании ТСЖ принимались без ведома жителей, в протоколах порой оказывались подписи умерших и заключенных, протоколы общих собраний подделывались.

За три года в Москве было создано около 8000 ТСЖ. Проверка показала, что нарушения при создании были выявлены примерно в половине случаев, но специалисты считают, что нарушений гораздо больше. За три года на создание ТСЖ Москва выделила 176 млн бюджетных рублей, и эти деньги, по мнению специалистов, фактически ушли на подделку документов.

По данным Федеральной антимонопольной службы, в 2009–2010 гг. было сфальсифицировано около 95 % протоколов общих собраний, от лица которых впоследствии заключались контракты на управление многоквартирными домами с УК.

Другим негативным моментом стало создание управляемых ТСЖ в домах-новостройках.

Застройщиком (инвестором) по мере заселения домов создаются «карманные» ТСЖ. Их может быть несколько, но все их возглавляют «свои» люди.

При выдаче ключей собственникам квартир предлагалось писать заявления о вступлении в ТСЖ и одновременно подписывать договор об обслуживании с управляющей компанией. Без подписания договора документы и ключи не выдавались.

«Карманное» ТСЖ само у себя принимает дом с недоделками, затем выбирает управляющую компанию (опять же самого себя) и начинает поборы. Собственники квартир теряют деньги, становясь жертвами этого произвола.

Незаконные (фальшивые) товарищества – проблема распространенная и болезненная. Чтобы разрушить порочную схему, людям приходится затрачивать много усилий, идти на серьезные жертвы, бороться годами.

Стихийно возникшие инициативные группы граждан, испугавшихся финансовых махинаций с квартплатой, стали обращаться в суды с исками о ликвидации таких структур. В судах находятся более 300 дел, приняты решения о ликвидации почти 200 ТСЖ.

Усугубляет положение правовой вакуум вокруг ТСЖ: специалистов удивляет абсолютная беспомощность правоохранительных органов. Например, прокуратура не возбуждает уголовные дела, так как не может решить, считать ли протокол собрания жильцов официальным документом. Если считать – получается преступление. Однако нигде не написано, что протокол – документ официальный. В итоге сегодня по статье «мошенничество» в Москве в отношении липовых ТСЖ возбуждено всего одно уголовное дело.