Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья - Борис Бирюков

Например, в России не существует информационных баз данных, в которых бы фиксировались родственные отношения, поэтому выявить круг наследников практически невозможно.

По действующему гражданскому законодательству РФ любой наследник может заявить о своих правах тогда, когда он узнал об открытии наследства. Узнать об открытии наследства он может и через год, и через 5, и через 10 лет после того, как вы приобрели недвижимость, которую продавец получил по наследству.

Это далеко не полный перечень случаев, когда право покупателя может быть оспорено через суд. Поэтому ни один покупатель квартиры не застрахован от того, что однажды на его пороге окажется вполне законный претендент на купленную квартиру.

Многие полагают, что если в течение трех лет после покупки квартиры прежние владельцы не предъявляли претензий, значит, бояться нечего. Это не так. На основании ст. 205 ГК срок исковой давности можно восстановить. В любое время человек, узнавший о вновь открывшихся обстоятельствах, может подать соответствующее заявление. Закон это время не ограничивает.

По статистике, в Москве в судебном порядке оспаривается каждая 40-я сделка с недвижимостью частных лиц, а лишается своих прав на приобретенную недвижимость по не зависящим от него причинам каждый 100-й владелец.

Во многих странах мира титульное страхование является обязательным. В европейских странах, Австралии и Канаде государство регистрирует право собственности на недвижимость и выдает владельцу имущества сертификат, который гарантирует, что, в случае если сделка была совершена незаконно, ущерб пострадавшей стороне будет возмещен.

В России государство регистрирует только саму сделку и возникшее право на объект недвижимости и не принимает на себя никаких обязательств по возмещению убытков в случае конфискации зарегистрированной недвижимости.

Получается, что прав был великий комбинатор: «гарантии дает только страховой полис». Защитить себя от этих рисков в нашей стране возможно только одним способом: застраховавшись от данных рисков путем титульного страхования. Если в течение срока действия договора страхования исковое заявление будет подано в суд, страховая компания не только возьмет на себя защиту покупателя недвижимости, но и произведет страховую выплату, если по решению суда купленная недвижимость будет у покупателя изъята.

Не скупитесь: стоимость титульного страхования несопоставима со стоимостью квартиры. Как правило, годовая страховка права собственности на квартиру обойдется от 0,2 до 0,35 % от рыночной стоимости жилья: при цене квартиры $100 тыс. стоимость страховки составит $200–350.

Другие участники

Контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, государственное регулирование, контроль и надзор в области строительства жилья осуществляют органы власти в соответствии с их компетенцией, определенной ст. 12–14 ЖК и законодательством РФ.

Непременными участниками рынка недвижимости являются правоохранительные органы, суд, прокуратура и другие заинтересованные организации.

Себестоимость строительства и цены на жилье

За последние годы цены на жилье значительно выросли и достигли недосягаемого для простых граждан уровня.

На начало 2011 г. в Москве средняя цена за 1 м2 составила около $4700, в панельных домах – около $4300, в кирпичных – около $5400. Стоимость элитного жилья зашкаливает за $16 тыс. за квадратный метр.

Какой-то остряк-риелтор подметил, что если 1 м2 жилой площади плотно без просветов выложить 50-долларовыми купюрами, то это и будет его средняя цена.

С 2000 г. она выросла с $600 до 4700 и продолжает увеличиваться в полном отрыве от себестоимости и возможностей основной массы населения. Причем рост присущ большинству регионов России. Иными словами, Московский регион не является исключением из общего правила.

Некоторые ретивые администраторы решили, что рост цен – это результат сговора строительных корпораций, и обратились в Федеральную антимонопольную службу (ФАС) с соответствующим запросом. ФАС заговора не обнаружила, но установила, что цена, по которой квартиры предлагаются покупателям, существенно превышает себестоимость квадратного метра и среднюю стоимость жилья по России. Таков результат проверки, проведенной на рынке жилья, возводимого на территории Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга.

Факторы роста цен

Ситуация на рынке определяется уровнем платежеспособности населения: квадратный метр стоит столько, сколько за него дает покупатель, – это азбука рыночной экономики. Теперь это понимают почти все: и специалисты, и политики.

На цену жилья заметнее всего влияет спрос, который зашкаливает. Ведь жилье в столице стремятся купить не только москвичи с высокими доходами, но и жители других городов и регионов РФ, а также граждане стран СНГ.

В отличие от других государств, где спрос напрямую зависит от уровня доходов населения, в России эта зависимость однозначно не прослеживается. Дело в том, что Россия – страна «серых» зарплат и миллиардов долларов, «спрятанных под подушками», следовательно, никем не учтенных. Реальная денежная масса намного лучше объясняет динамику цен жилья, чем доходы населения, – считают эксперты. Сколько бы государство ни пыталось «стерилизовать» нефтяные сверхдоходы, они все равно вливаются в экономику, денежная масса растет и спрос увеличивается.

Высокие цены привлекают людей, обладающих свободными капиталами и желающих их выгодно вложить, то есть не тех, кто действительно нуждается в жилье, а инвесторов. Купленное ими жилье так и называется – инвестиционное. Оно сдается внаем или в аренду или просто стоит незаселенное. Доля «инвестиционных» квартир в Москве, приобретенных за последние три года, достигает 30 %, в Санкт-Петербурге – около 20 %. Эксперты считают, что к концу 2011 г. их будет еще больше.

Снизить цены сегодня мешает монополизм в строительстве, в коммунальном секторе и распределении земель. Невооруженным взглядом виден сговор между застройщиками, местной администрацией и коммунальщиками, отсутствуют правила регулирования землепользования и планирования поселений. Нет инфраструктуры.

Будет на рынке много жилья – оно подешевеет, нет – цены будут неадекватно высоки.

Предложение

В последние годы предложение новых квартир на рынке, по сути, не менялось, а в ближайшей перспективе оно будет снижаться.

Доля коммерческого жилья в Москве с каждым годом будет уменьшаться: растет количество муниципальных новостроек, увеличивается количество квартир, предназначенных для очередников, расселяемых из пятиэтажек и коммуналок. Мэрия стремится обеспечить жильем в первую очередь эту категорию москвичей.

Уменьшится количество площадок, предназначенных для строительства. Отныне будут строить на свободных пространствах, освобождаемых из-под массовых застроек хрущевских времен, или в бывших промзонах. Площади сократятся и за счет границ парков: теперь строительным компаниям не будут выдаваться разрешения на строительство в этих местах.

Все это существенно снизит возможности возведения коммерческого жилья в г. Москве. При этом количество желающих приобрести жилье не уменьшится.

Объем предложения жилья ограничен и жестко контролируется всеми участниками рынка. Московские чиновники, как и все другие российские чиновники, широко используют монопольное право распоряжения земельными участками и различного рода допусками и разрешениями. Федеральные власти не всегда принимают эффективные решения. Например, принятие Закона «О долевом участии в строительстве жилья» снизило объем предложения в сегменте новостроек почти на 30 %. Чем меньше строится квартир, тем выше их стоимость.

Чиновники и коммунальщики также приложили усилия: по всей стране широко практикуются так называемые «отчисления на инфраструктуру». Что это такое, в законах не прописано. Что-то похожее на оброк: в новом доме одну-две квартиры забирают электрики – за «техусловия на подключение», еще несколько квартир – коммунальщики за подключение к канализации, примерно треть жилплощади достается муниципалитетам – как без них землю получить? Кто оплачивает все это? Конечно, покупатели.

Сохраняющийся спрос и сужающееся предложение неизбежно приведут к дефициту, а следовательно – к новому витку подорожания. Дефицит жилья, по мнению экспертов, выгоден всем, кроме простых граждан: застройщики благодаря этому получают с каждого построенного метра дополнительно не менее $100, риелторы – еще $50. Это официально, а неофициально – гораздо больше. Чиновники – управляют процессом и получают откаты.