Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья - Борис Бирюков

Можно обратиться в Комитет по защите прав потребителей риелторских услуг (тел. 786-76-90) и узнать все о выбранной вами компании и ее сотрудниках. Кроме того, юристы Комитета защиты прав потребителей риелторских услуг помогут вам проверить договор. Если компания входит в Российскую гильдию риелторов или Московскую гильдию риелторов, это будет сделано бесплатно.

Пообщайтесь с людьми, которые уже имеют опыт сотрудничества с этой фирмой и остались довольны выгодными условиями, узнайте, как клиенты приходят в фирму: по рекламе или «совету знакомых». Выясните, как работают с клиентами в компании: ведет ли сделку один риелтор или несколько сотрудников, отвечающих за различные участки работы.

В риелторском бизнесе важно не только имя фирмы, но и конкретный сотрудник, который будет вести вашу сделку. Профессионален ли он? Давно ли работает с недвижимостью? Убедитесь, что он штатный сотрудник, а не стажер.

На подписание договора возьмите с собой свидетелей. Желательно, чтобы договор с вами подписывал руководитель компании, причем на ваших глазах. Если договор подписывает заместитель, убедитесь, что он уполномочен подписывать такой договор – попросите доверенность. Проверьте, не истек ли срок полномочий доверенности.

Не заключайте договор после первого же посещения одного агентства. Не пожалейте времени, посетите две-три фирмы, изучите документы, сравните условия. Сегодня агентств недвижимости достаточно много. Список и краткие характеристики агентств можно найти в Интернете на сайте www.sob.ru или других поисковых порталах. Признаки надежной компании:

♦ работа на рынке жилой недвижимости не менее пяти лет;

♦ специализация именно на том секторе жилья, который вас интересует;

♦ чистая история (отсутствие скандалов с судами);

♦ членство в риелторских организациях и участие в системе добровольной сертификации риелторских услуг;

♦ предоставление фирмой подробного и понятного договора об оказании услуг с обязательным перечнем услуг, сроками, штрафами и т. д.;

♦ страхование деятельности.

Агентский договор

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Агентский договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия (ст. 1005 ГК РФ).

Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре.

Если в агентском договоре размер агентского вознаграждения не предусмотрен и он не может быть определен исходя из условий договора, вознаграждение подлежит уплате в размере, определяемом в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК.

При отсутствии в договоре условий о порядке уплаты агентского вознаграждения принципал обязан уплачивать вознаграждение в течение недели с момента представления ему агентом отчета за прошедший период, если из существа договора или обычаев делового оборота не вытекает иной порядок уплаты вознаграждения (ст. 1006 ГК).

Агентским договором может быть предусмотрено обязательство принципала не заключать аналогичных агентских договоров с другими агентами, действующими на определенной в договоре территории, либо воздерживаться от осуществления на этой территории самостоятельной деятельности, аналогичной деятельности, составляющей предмет агентского договора.

Агентским договором может быть предусмотрено обязательство агента не заключать с другими принципалами аналогичных агентских договоров, которые должны исполняться на территории, полностью или частично совпадающей с территорией, указанной в договоре (ст. 1007 ГК).

В ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора.

Если агентским договором не предусмотрено иное, к отчету агента должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала.

Принципал, имеющий возражения по отчету агента, должен сообщить о них агенту в течение 30 дней со дня получения отчета, если соглашением сторон не установлен иной срок. В противном случае отчет считается принятым принципалом (ст. 1008 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено агентским договором, агент вправе в целях исполнения договора заключить субагентский договор с другим лицом, оставаясь ответственным за действия субагента перед принципалом. В агентском договоре может быть предусмотрена обязанность агента заключить субагентский договор с указанием или без указания конкретных условий такого договора.

Субагент не вправе заключать с третьими лицами сделки от имени лица, являющегося принципалом по агентскому договору, за исключением случаев, когда в соответствии с п. 1 ст. 187 ГК субагент может действовать на основе передоверия. Порядок и последствия такого передоверия определяются по правилам, предусмотренным ст. 976 ГК (ст. 1009 ГК).

Агентский договор прекращается вследствие:

♦ отказа одной из сторон от исполнения договора, заключенного без определения срока окончания его действия;

♦ смерти агента, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;

♦ признания индивидуального предпринимателя, являющегося агентом, несостоятельным (банкротом) (ст. 1010 ГК).

Услуги риелторов

Набор предоставляемых риелторскими агентствами услуг достаточно разнообразен: от полного сопровождения сделки до консультаций клиента по конкретным вопросам и оказания определенных услуг, например проверка юридической чистоты квартиры или сбор необходимых документов.

При заключении договора на сопровождение определенной сделки может заключаться так называемый эксклюзивный договор.

Это договор между риелторской фирмой с одной стороны и клиентом с другой стороны, согласно которому клиент обязуется сотрудничать только с этой фирмой, а фирма обязуется в течение определенного срока реализовать его недвижимость по определенной цене. Заключение такого договора значительно повышает надежность сделки и ускоряет процесс реализации недвижимости.

Для покупателей объект «на эксклюзивном договоре» обеспечивает дополнительную уверенность в том, что интересующая их квартира находится в распоряжении риелторской фирмы и что их не обманут. Для продавца он выгоден тем, что повышенная ликвидность объекта привлекает покупателей и квартира, как правило, быстрее продается.

Можно заключить договор на выполнение отдельных услуг, перечень которых у многих агентств весьма широк – до 40 наименований. При посещении агентства есть смысл ознакомиться со всем списком предоставляемых услуг.

Часто фирмы в дополнение к эксклюзивному договору вручают клиентам гарантийный полис, который обеспечивает клиенту возврат денег или аналогичной квартиры в случае судебных разбирательств.

Гарантийный полис, или гарантийное обязательство, – юридический документ, закрепляющий финансовую ответственность компании перед клиентом за сделку. Документ гарантирует клиентам компании правовую и финансовую защиту путем компенсации убытков, возникших в результате нарушения компанией своих обязательств.

Некоторые клиенты, заключив договор с риелтором о проведении сделки, часто устраняются от участия в организационной и технической работе, возложив все на риелтора и доверив ему решение многих технических и финансовых вопросов.

Бывает и так, что риелтор, договорившись с клиентом о совершении сделки на оговоренных условиях, не раскрывает клиенту всей информации. Например, на вопрос о комиссионных по сделке риелтор отвечает, что это коммерческая тайна, или ведет переговоры, не позволяя продавцу встретиться с покупателем. Если клиент приходит в агентство со своим «консультантом», его вопросы вызывают раздражение у риелтора и т. д.

Если риелторы неоткровенны с клиентом, прикрываясь коммерческой тайной, значит, они пытаются что-то скрыть от него – промахи сотрудников, невыполнение части своих обязанностей, ущемление интересов клиента и т. п. Необходимо помнить непреложную истину: «доверяй, но проверяй», потому что в половине случаев риелторы используют уловки, позволяющие им получать от своих клиентов дополнительные проценты. Так происходит не только в России.

Бывший агент Пав Шин, проработавший брокером более двух лет, написал книгу «Советы, трюки и ловушки», в которой рассказал о наиболее распространенных способах, с помощью которых британские риелторы обманывают своих клиентов.