Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать - Павел Яншевский

3. Куда ты идешь? Зачем тебе недвижимость? Каковы твои цели и задачи? Что будет дальше, когда ты достигнешь их?

Вопросы для понимания

Здесь я привел некоторые вопросы, ответы на которые можно легко найти в главах книги. Я не буду отвечать на них, а лишь дам отсылки к главам, в которых содержатся ответы.

1. Какая недвижимость у вас есть в собственности или аренде? Зачем она вам? — Ответы на эти вопросы в главе 2, «Стратегия».

2. Как можно заработать на недвижимости, кроме покупки самой недвижимости? — Ответы в главе 2, «Стратегия», в части, описывающей инвестиционные стратегии.

3. Знаете ли вы, насколько глубоко вам нужно погружаться в тему недвижимости? Посмотрите главу 3, «Кто есть кто на рынке недвижимости», и пройдите тест в конце. В зависимости от вашей роли на рынке вам будет достаточно лишь пары глав (если вы Арендатор) либо понадобится даже больше, чем можно найти в этой книге (если вы Девелопер).

4. Какую долю вашего капитала составляет недвижимость? Как вы считаете, эффективно ли вы ее используете? — Глава 4, «Кратко о финансах».

5. Когда вы последний раз выбирали недвижимость, где и какую информацию, кроме как от продавца или арендодателя, вы использовали? — Глава 5, «Анализ и маркетинг».

6. Сколько процентов годовых приносит вам ваша недвижимость? А с учетом инфляции? — Глава 4, «Кратко о финансах».

7. В каких странах, городах вы чувствуете себя как дома? Где вы провели достаточно времени, знаете кучу людей, ориентируетесь в районах и секретных местечках? Что вы знаете о недвижимости в этом месте? Вы когда-нибудь думали о том, чтобы инвестировать туда? — Глава 8, «Зарубежная недвижимость».

8. Недвижимость, которой вы сейчас пользуетесь: квартира, дом или офис, — вы ее арендуете или владеете ею? Почему не наоборот? Если бы вы выбирали между арендой и покупкой, какое решение вы бы приняли? — Глава 9, «Versus’ы».

9. Как вы думаете, что появится в недвижимости через 30 лет из того, что сегодня сложно представить? — Глава 11, «Будущее рынка».

Вопросы для знания

Здесь я собрал ряд вопросов, которые часто слышу от друзей и клиентов — людей умных и образованных, но имеющих слабое представление о рынке недвижимости. По сути, это раздел FAQ (англ. Frequently Asked Questions — часто задаваемые вопросы) о недвижимости.

1. Хорошее ли сейчас время для инвестиций в недвижимость? Будет ли она дорожать?

Как вы понимаете, книга не позволяет ответить на этот вопрос прямо. Я не знаю, когда вы ее читаете и о каком рынке идет речь. Но могу дать вам пару подсказок. Недвижимость дорожает всегда, как и все товары в мире. Это называется инфляцией. Поэтому важно сравнивать рост рынка недвижимости с инфляцией в вашей стране курсом валюты. Например, годовая инфляция за последние десять лет в среднем составляла 6,35%, а за последние двадцать лет — 9,2%. И если рост стоимости недвижимости был ниже, то она фактически дешевела. Еще стоит разобраться, на каком этапе находится рынок и будет ли он расти. Почитайте о циклах рынка в главе 8 «Зарубежная недвижимость».

2. Чем отличается девелопер от застройщика и строителя?

Девелопер (а в русском языке формально — застройщик) — это создатель недвижимости, управляющий остальными участниками проекта от архитекторов и продавцов до строителей. Девелопер берет на себя основные риски и последним получает прибыль. Строитель же управляет только строительством здания и делает это в соответствии с проектом.

3. Как избежать кассовых разрывов в случаях, когда покупаешь коммерческую недвижимость с кредитом и возникают проблемы с арендным потоком?

При покупке недвижимости банки всегда используют два показателя, которые стоит понимать и заемщикам:

• DCR, Debt Cover Ratio (коэффициент покрытия долга) показывает, на сколько превышает чистый операционный доход от недвижимости платежи по кредиту. Мировая норма — 1,2–1,3, то есть здание, приносящее 1,2 миллиона в период, не должно получать долг с платежами больше 1 миллиона за тот же период. С помощью этого показателя банк проверяет, чтобы у заемщика был запас прочности даже в случае падения выручки на 20–30%.

• LTV, Loan to Value (долг к стоимости) показывает, сколько процентов стоимости здания составляет тело кредита. В среднем это 50–75%. Этот показатель банки используют, чтобы кредитовать здания, которые в случае банкротства можно быстро продать со скидкой и вернуть деньги.

• Во многих странах, в частности в России и Великобритании, есть банки, которые любят забирать активы заемщиков. Они могут намеренно выдавать суммы больше, чем стоило бы. Для того чтобы избежать кассовых разрывов, самостоятельно посчитайте консервативный вариант арендных поступлений и такой размер кредита, с которым вы справитесь даже в сложной ситуации.

4. Вы инвестируете деньги в девелоперские проекты с высокой доходностью на Западе. Зачем им ваши дорогие деньги, ведь там их можно взять в долг под 3–7% годовых в банке?

Очень распространенный вопрос в сфере инвестиций. Есть инвестиции с высоким доходом и высокими рисками, например участие в собственном капитале проекта. В случае успеха инвестор получает высокий доход как акционер, в случае проблем он последний в очереди за деньгами после банков и всех кредиторов. Банки же не участвуют в акционерном капитале проектов, это просто не их вид бизнеса. Они дают деньги в долг и обычно под залог. Поэтому возможность взять 65–75% необходимых средств в кредит с низкой ставкой в банке не исключает возможности привлечь соинвесторов в капитал. И конечно, их деньги стоят дороже.

5. Инвестиции в недвижимость — это надежно. А что может пойти не так и какие риски бывают?

Прежде всего нужно различать инвестиции в готовую недвижимость и инвестиции в девелопмент недвижимости. Риски и доходность в них отличаются. При инвестициях в готовую недвижимость основные риски связаны с рынком: будет ли объект востребован арендаторами, не упадут ли ставки, хватит ли потока на обслуживание ипотеки, найдутся ли покупатели на объект. Эти риски обычно не приводят к потере тела инвестиции, но могут повлиять на доходность. Поэтому доходность таких инвестиций невысока: 4–8% в валюте или 8–12% в рублях.

При инвестициях в девелопмент недвижимости доходность будет существенно выше: кредиты приносят от 10% в валюте, участие в капитале — от 20% и выше. Но риски уже могут привести к частичной или даже полной потере капитала. Например, проект может не завершиться, девелопер может ошибиться с ценами продаж или расходами на стройку, вы можете неправильно оформить документы или проект состоится, но займет существенно больше времени и снизит вашу доходность.

В целом при работе с рисками лучше следовать общим рекомендациям: диверсифицировать портфель, инвестировать в отрасли, где есть влияние на ситуацию, подвергать