Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать - Павел Яншевский

3. Гэвин Кеннеди, «Договориться можно обо всем».

Эта веселая и увлекательная книга о переговорах в жизни стала для меня образцом бизнес-литературы. И она точно поможет вам лучше договариваться с арендаторами или арендодателями.

4. Роджер Фишер, Уильям Юри, Брюс Паттон, «Переговоры без поражения. Гарвардский метод».

В этой книге описан простой метод переговоров, который учит воспринимать оппонента как соучастника решения проблемы, а не как врага.

5. Роджер Фишер, Даниэль Шапиро, «Эмоциональный интеллект в переговорах».

Авторы этой книги рассказывают, как управлять своими эмоциями во время переговоров и как вызвать нужную реакцию у оппонента.

Глава 11. «Инженерные системы»: будущее рынка недвижимости

Новейшие инженерные системы здания могут превратить простой ангар в штаб-квартиру компании Google в Лос-Анджелесе или сделать старый московский завод современным бизнес-центром. В этой главе мы заглянем в будущее рынка, которое, кстати, не всегда лежит в сфере технических решений.

Рынок недвижимости постоянно меняется: есть тренды десятилетий и мода каждого сезона. Изменения эти касаются не только архитектуры, где кирпичные башенки подмосковных коттеджей сменяются деревянными домами в скандинавском стиле, а стеклянные офисные башни уступают место «берлинским» фасадам из архбетона и с отделкой под дерево. Мода затрагивает и глубинные процессы, такие как планирование пространства и функционал недвижимости.

Если вы, как и я, росли и взрослели в конце девяностых и в нулевых, то вы стали свидетелями появления моды на открытые пространства (англ. open spaces) с многочисленными столами сотрудников, которые пришли на смену закрытым кабинетам для каждого человека или отдела. Я впервые столкнулся с открытым офисным пространством, когда пришел работать в издательский дом Burda в начале 2000-х.

В конце прошлого века открытые пространства в основном использовались для организации работы команд инженеров и для трейдеров на бирже. Сегодня найти офис исключительно из кабинетов в Москве почти невозможно: рынок офисной недвижимости полностью изменился всего за 20–30 лет.

Много нового и на рынке жилой недвижимости. Так, во всех квартирах в СССР кухня была отдельным помещением. А сегодня доля квартир с объединенными кухней и гостиной составляет около 50% в комфорт-классе и 60–70% в бизнес-классе.

В этой главе я хочу показать тренды настоящего и будущего, влияющие на рынок. Мы рассмотрим необычные виды недвижимости, которые существуют на планете уже сейчас, и поговорим о том, куда рынок может прийти в следующие 10–20 лет.

Оригинальные виды недвижимости: что есть уже сегодня

Городское жилье. Кондоминиумы и коливинги

Кондоминиум (лат. condominium — совместное владение) — это вид арендной недвижимости: многоквартирный жилой дом, которым полностью владеет компания или фонд. В России их наберется максимум десяток, а в мире кондоминиумы составляют более 50% доходной недвижимости. У нас квартиры сдают в аренду преимущественно частные лица. Компании обычно этим не занимаются.

Из этого вида недвижимости вытекает другой, еще более прогрессивный формат — коливинг (англ. co-living — совместное проживание). В каком-то смысле это возврат к формату общежитий или коммунальных квартир, которые были в Советском Союзе. Но это «путешествие в прошлое» со знаком плюс. Современные коливинги — удобное, комфортное, качественное жилье, в котором некоторые помещения (кухня, гостиная) делятся с другими жильцами. Коливинги особенно актуальны в мегаполисах с большим населением и высокими ценами на жилье.

Бессмысленно строить коливинг в маленьком испанском городке с трехэтажными домами. А вот делать его в центре Нью-Йорка, где земля и квартиры безумно дорогие, или в сердце Лондона, где обычная квартира стоит от 30–50 миллионов рублей, имеет смысл.

Покупая или арендуя качественную квартиру в хорошем месте, вы платите в полтора раза меньше, потому что делите общие площади с другими жильцами. Спальня с санузлом — это исключительно ваша часть жилья. А в красивой, новой, современной кухне, удобной гостиной и, возможно, зоне для стирки вы можете встретить соседей.

Офисы. Коворкинги

Наиболее прогрессивный формат офисной недвижимости — коворкинг (англ. co-working — совместная работа). В одном офисе работают сотрудники разных компаний, каждая из которых занимает от одного до десяти рабочих мест или один-два кабинета с несколькими столами. Так же, как и в коливинге, в коворкинге люди пользуются общей инфраструктурой.

К началу 2019 года около 2% всех офисных площадей в Австралии было отдано под коворкинги. А в четырех крупнейших городах — Сиднее, Мельбурне, Брисбене и Канберре — коворкинги занимали около 280 тысяч квадратных метров, на которых размещались почти 50 тысяч рабочих мест. Специалисты прогнозируют, что за несколько лет количество таких офисов вырастет до 10–15% от всех офисов в мире, то есть каждый седьмой офисный сотрудник будет работать в коворкинге.

Допустим, у вас небольшая начинающая компания, в которой работают десять человек. Если бы вы арендовали отдельный офис, вам бы понадобилось:

• 50 квадратных метров (минимум 35–40), чтобы поставить столы (оборудовать рабочие места) для своих сотрудников;

• 30 квадратных метров для переговорной;

• место для ресепшен и посетителей, свои санузлы…

В итоге офис целиком занимал бы до 100 квадратных метров. Вы бы платили за него арендную плату или купили бы его в собственность за определенную сумму, которая зависит от города и района, в которых он находится. В коворкинге вы платите только за свои рабочие места, занимая в чистом виде 35–40 квадратных метров вместо ста. Вы пользуетесь основной инфраструктурой. Но для каждой компании из десяти человек не нужно организовывать отдельную переговорную, отдельный ресепшен и санузлы. На 1000 квадратных метров находятся не десять, а 15–20 компаний. При этом каждая из них настолько же комфортно пользуется пространством, как если бы это был ее собственный офис.

Самая известная сеть коворкингов в мире создана компанией WeWork в Нью-Йорке на Манхэттене в 2009 году. В то время в Нью-Йорке, как и в остальном мире, был кризис, и у многих компаний не было денег на большие офисы, особенно в дорогом Манхэттене. Компания WeWork первой сделала из традиционных офисов коворкинги, а потом развивала эту концепцию по всему миру, открыв много таких коворкингов в разных странах.

Я тоже делал коворкинг — в том же 2009 году, в лофте из отреставрированного красного кирпича на территории Даниловской мануфактуры. Это был первый в России качественный коворкинг. Он назывался Communist Loft. На 300 квадратных метрах располагались 62 рабочих места. В обычной ситуации там могла бы разместиться одна компания человек на 30–40 или две — три компании человек по десять-пятнадцать. Но