Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать - Павел Яншевский

более чем на 5% в год? Да, но такого ограничения на аренду паркинга может не быть. Или город повысил тарифы на электричество на 8%? Но вы ничего не теряете, потому что в договоре написано, что эти расходы оплачивает арендатор.

5. Используйте программы для сбора платежей или автоматизируйте выставление счетов. Это особенно актуально при сдаче в аренду офисов: обычно арендаторы любят, чтобы им выставляли счета. Арендаторы не хотят забивать голову сроками арендной платы, но при этом не хотят ее случайно просрочить. Помогите им в этом, возьмите эту работу на себя. Для арендаторов квартир стоит предусмотреть опцию онлайн-оплаты. Дайте им номер карты или счета в банке.

Сейчас много возможностей платить небольшие налоги при сдаче недвижимости в аренду и спать спокойно — например, зарегистрироваться в качестве самозанятого или индивидуального предпринимателя и платить 4–6% налогов вместо 13%.

6. Напоминайте арендатору о его обязанностях (и снова вспоминаем пункт 1). Если по договору арендатор должен содержать помещение и делать в нем текущий ремонт, оплачивать напрямую какие-либо сторонние услуги, например коммунальные платежи, или зарегистрировать изменения планировки в государственных органах, помогите ему не забыть об этом. Вы всегда можете поставить себе напоминания в телефон и звонить или писать арендатору в день X. Еще один плюс этих напоминаний — вы будете поддерживать постоянный контакт, а значит, вовремя узнавать о любых изменениях.

7. Включите пункт об индексации стоимости аренды в договор. Вы можете считать это ограничением своей же свободы, но поверьте, если вы напишете: «До 5% в год» или «Не более уровня официальной инфляции в России за предшествующий год», то в большинстве случаев повышение аренды будет воспринято как само собой разумеющееся. Если не напишете ничего, будете каждый год торговаться с арендатором, даже если захотите повысить на 2–3% при инфляции в 7%.

8. Держитесь за хорошего арендатора. Делайте ему «подарки» за несколько месяцев до продления договора. Офисному арендатору будет приятно получить косметический ремонт в холле или внеплановое обслуживание системы кондиционирования. Жильцам квартиры вы можете подарить новый диван или неделю-две каникул в случае продления договора. Важен даже не финансовый аспект, а ваше внимание, демонстрирующее заинтересованность в дальнейших отношениях. У таких действий будут прямые положительные финансовые последствия: как минимум вы сэкономите время на поиск нового арендатора, деньги на комиссии агентств и за период простоя.

9. Не забывайте о страховании недвижимости. В оптимальном варианте включите в договор обязанность арендатора застраховать помещение от ущерба. Страхование таких рисков стоит недорого. Но в случае пожара, затопления или других событий с серьезными повреждениями вы вряд ли сможете получить деньги (а это, как правило, крупные суммы) с вашего арендатора, даже если в суде признают его вину.

10. При изменении договора предлагайте обмен, а не уступки. При заключении долгосрочных договоров арендатор может потребовать изменить действующие условия. Причины могут быть разными: кризис на рынке, падение цен на недвижимость или просто личные обстоятельства. На языке консультантов это называется renegotiation (англ. переговоры заново). В такой ситуации позиция арендодателя — «у нас подписан долгосрочный договор, я ничего не готов менять» — неконструктивна и обычно приводит к конфликту и суду. А российское право таково, что если судья посчитает заключенный сторонами договор нерыночным, противоречащим закону в какой-либо части или заключенным на кабальных условиях для одной из сторон, то вы запросто можете проиграть дело. И тогда лишитесь и арендатора, и многих месяцев арендной платы, и репутации адекватного арендодателя.

Будьте гибкими. Возьмите консультантов и юристов и ведите переговоры. На каждое требование арендатора — снизить арендную плату, отказаться от части помещений, не повышать стоимость эксплуатации, уменьшить страховой депозит — отвечайте встречным предложением. Требуйте усилить, ужесточить, сделать более долгим и нерасторжимым договор.

Хотите скидку в 5%? Пожалуйста, но тогда оставшиеся два года аренды мы меняем на три. Дать вам бесплатный паркинг? Хорошо, но подпишите отказ от права расторгнуть договор в ближайшие полтора года.

Как выгодно арендовать помещение: десять советов арендатору

1. Найдите профессионального арендодателя. Это очень важно. Ведь вы арендуете на долгий срок. Будут и кризисы, и проблемы, которые нужно решать. Арендодатели, для которых этот бизнес основной, уже проходили много сложных ситуаций и, скорее всего, научились их решать. Они первыми дают скидки и каникулы в кризис, готовы передоговариваться даже при подписанном договоре и постараются избежать суда в спорной ситуации, чтобы не испортить себе репутацию. Сумасбродный же владелец одного офиса или квартиры может повести себя абсолютно непредсказуемо.

Пример профессионального поведения арендодателя в 2020 году я уже приводил ранее, когда рассказывал о решении компании «Икеа» не взимать арендную плату до возобновления работы магазинов.

2. Будьте милым, но не мягким. На переговорах или просмотрах не только вы выбираете себе помещение и арендодателя, но и арендодатель выбирает себе арендатора — адекватного, нескандального, с которым приятно общаться. Если вы сможете очаровать арендодателя, это даст вам преимущество в переговорах и даже коммерческих условиях. Расскажите о себе, о своих целях. Поспрашивайте о целях и задачах другой стороны. Представьте, что вы выбираете не недвижимость, а партнера по бизнесу — ведь вы не покупаете эту недвижимость, а берете в аренду.

3. Переложите максимум ответственности на арендодателя. Пример: в помещении нужно сделать ремонт, который займет примерно два месяца. Ремонт оплачиваете вы, но делает его арендодатель. Стоит обсудить вопрос: что будет, если строители затянут ремонт, например, на две недели? Вам все равно придется платить аренду за это время или это проблемы вашего арендодателя, который взялся управлять строителями? Или другой пример: если сломается лифт, придется ли вам решать эту проблему с лифтовой компанией и вызывать их (пусть даже за счет арендодателя)? Или это обязанность арендодателя? И что будет, если он не разберется с поломкой в течение дня? Получите ли вы скидку на аренду? В идеальном сценарии у вас должны остаться только две обязанности: вовремя платить аренду и использовать помещение по назначению.

4. Используйте опыт консультанта по недвижимости. Опыт ценен ситуациями, которые человек решал в своей жизни или видел, как они могут быть решены. А так как хороший договор для вас, как и для арендодателя (см. пункт 3 предыдущего списка), — это максимум детально прописанных ситуаций, то консультант знает их намного больше, чем вы, ведь он аккумулирует опыт многих компаний, с которыми вел переговоры.

5. Детально пропишите все мелкие вопросы в договоре. Кто платит за поломки, за чей счет меняют лампочки, как часто и кто именно организует уборку и какой режим работы у здания, в котором вы планируете арендовать офис. Я сталкивался с ситуациями, когда из экономии во всем здании с неоткрывающимися