Государство и рынок: механизмы и методы регулирования в условиях перехода к инновационному развитию - Коллектив авторов

Преимущества, которые дает застройщику эмиссия и обращение сертификатов: возможность привлечения финансовых средств с рынка капитала; минимизация расходов на обслуживание долга; расширение рынка сбыта за счет реализации квартир через минимальную составляющую и за счет расширения информационного поля; управление структурой и стоимостью долга в процессе обращения сертификатов на вторичном рынке; упрощение процедуры заимствований в кредитных организациях; получение кредитной истории; сохранение экономической свободы заемщика; осуществление гибкой финансовой политики и эффективного управления продажами; применение сертификата в качестве инструмента бартерных сделок, что позволяет сдерживать демпинговые цены на квадратные метры в объекте со стороны подрядчиков; использование новых моделей хеджирования внешних рисков.

Переизбыток ликвидности на фондовом рынке, очередное нагнетание «пузыря» из-за существенного превышения цен акций над реальной стоимостью активов предприятий, практически полное отсутствие новых эмиссий облигаций тех эмитентов, под выпуски которых можно рефинансироваться в Центробанке России, и инструментов, привязанных к реальным активам и позволяющим получать адекватные доходности, отсутствие инвестиционных идей среди банковского сообщества, – все это предоставляет оптимальную среду для эмиссии застройщиками жилищных сертификатов, жестко связанных с реальным (строительным) сектором.

В российской практике имеется опыт выпуска сертификатов, но до сих пор они не вышли на «целевое» использование. С 1995 по 1999 гг. жилищные сертификаты были эмитированы Администрацией Санкт-Петербурга в лице Комитета экономики и финансов на основании Положения, но из-за статуса эмитента это были по сути государственные жилищные сертификаты. В 1994 г. Инкомбанком выпускались подобные ценные бумаги (по ряду критериев они также не соответствовали Положению). В 2007–2009 гг. ЛЭК (Санкт-Петербург), Росинка (Москва), ЮСК (Краснодар) эмитировали «обновленные» жилищные сертификаты (уже с учетом изменений 214-ФЗ), но они ставили перед собой внутрикорпоративные цели, а источники финансирования остались прежними (дольщики и банки). Кроме того, в каждом случае свои причины не позволили запустить процесс обращения сертификатов. В любом случае, упомянутые компании не стремились активно использовать инвестиционный потенциал бумаг, выражающийся в привлечении средств с широкого рынка капитала и всех возможных эффектов от вторичного обращения.

Отсутствие практики вторичного обращения является основной причиной, почему данный инструмент почти не используется, несмотря на то, что ряд российских фондовых площадок высказывали заинтересованность в развитии этого инструмента. В этой связи, обсуждается возможность реализации, как минимум, первых, пилотных, но полноценных эмиссий сертификатов как частно-государственные партнерства малой формы.

Государство, по понятным причинам, не может финансировать все объекты (экономического класса), способные удовлетворить спрос со стороны населения. Тем не менее, государство (в лице субъекта федерации или специальных институтов, ответственных за жилищное строительство, таких как Фонд РЖС, Фонд ЖКХ, Оборонстрой, или банк с государственным участием) способно сформировать мнение у участников рынка капитала относительно надежности инвестирования в жилищное строительство. В этой связи предлагаются, как минимум, несколько возможных мер по участию государства, направленные на повышение привлекательности инструмента:

1. Гарантия. Она приравнивает бумаги к заимствованиям, что имеет очевидную инвестиционную привлекательность. По сути, уже отработанные или активно внедряемые на настоящий день модели (например, упомянутая программа «Стимул» АИЖК, гарантия фонда РЖС на выкуп 25 % возводимого жилья, в соответствии с требованиями Минрегиона) могут быть заменены или дополнены соответствующими моделями на базе более удобного для строящегося жилья инструмента. Предлагаемый вариант позволяет АИЖК работать в свойственной ему нише – рынке готового жилья.

2. Договор между госструктурой и застройщиком на приобретение части готовой жилой недвижимости в объекте (например, для очередников), на базе которого выпускаются сертификат. Господдержка может быть пропорциональной объёму строительства объектов «социальной нагрузки». Гарантия покупки жилья в строящемся объекте позволяет инвестору понять источник погашения жилищных сертификатов при отсутствии продаж квартир после окончания строительства.

3. Приобретение жилищных сертификатов на этапе первичного размещения, которое дает инвестору сигнал о надежности вложений в предлагаемый инструмент. С другой стороны, госструктура имеет возможность покупки жилья по минимальной цене вследствие начального этапа строительства, а так же имеет возможность передачи сертификатов очередникам в начале строительства объекта, что позволит ускорить продвижение очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Преимущества жилищных сертификатов (по сравнению с ипотечными ценными бумагами), как и желательность господдержки для их развития нами сведены в табл. 7.6.

Таблица 7.6. Сравнение жилищных сертификатов и ипотечных ценных бумаг

Как фонд, РЖС не должен предоставлять свои услуги бесплатно, что также учитывается в предлагаемой схеме. В зависимости от принятых на себя функций по участию в проекте вознаграждение РЖС может складываться из:

1. Доходов от непосредственного инвестирования в проект посредством выкупа эмиссии или ее части (инвестор);

2. Доходов от участия в размещении эмиссии (андеррайтер);

3. Вознаграждения за предоставление гарантии (гарант выпуска);

4. Маржинальных доходов от курсовых разниц (маркет-мейкер).

У застройщиков часто возникает вопрос – почему продажа при начале строительства всех или основную часть будущих «квадратных метров» (особенно с участием государства) через эмиссию сертификатов по низкой цене в итоге должна быть выгоднее, чем легко индексируемая и контролируемая цена продаваемого кв. м по договору долевого строительства? Этому способствуют ряд факторов. Назовём наиболее существенные:

1. В первую очередь, реализация эмиссии сертификатов – это получение застройщиком, соответственно, всех или основной части денежных средств. Теоретически сразу. А в цену среднего кв. м при долевом строительстве придется закладывать существенный риск непродажи или продажи уже после завершения строительства (возможно, даже с дисконтом), который также подлежит индексации и регулярной оценке. Отсутствие гарантий сроков привлечения средств при долевом строительстве вынуждают застройщика к повышению уровня требуемой доходности;