Государство и рынок: механизмы и методы регулирования в условиях перехода к инновационному развитию - Коллектив авторов

«Долевое строительство», в силу исторических причин, – основной источник финансирования; основан на вложениях частных граждан на различных этапах строительства объекта. Несмотря на постоянный контроль и надзор со стороны регулирующих органов (особенно ужесточены в связи с последними (июнь 2010 г.) изменениями в упомянутый закон 214-ФЗ), по экономической природе «долевки», граждане фактически занимаются инвестиционной деятельностью, а не покупкой жилья, не имея при этом должной квалификации и возможностей контроля за ходом строительства. Как следствие – появление «обманутых» дольщиков, с одной стороны, и чрезмерные обязательственные меры (по 214-ФЗ) в отношении застройщика вкупе с рисками неравномерного финансирования, с другой.

Ипотека и различные схемы секьюритизации ипотечных кредитов с выпуском ипотечных ценных бумаг, в особенности с привлечением государственных средств / гарантий через АИЖК, во-первых, не имеют в российских условиях базы развития без существенного роста доходов населения, во-вторых, рефинансирование кредитов, направляемых непосредственно застройщикам, не имеет достаточной базы качественных заемщиков. В конце концов, гонка за объёмами выданных кредитов – тупиковый путь развития: в соответствии с Концепцией развития системы жилищного кредитования, АИЖК должно обеспечить функционирование рыночных механизмов секьюритизации, а по факту АИЖК, преимущественно используя средства, привлеченные посредством государственных гарантий, стало для большинства ипотечных операторов и кредиторов первичной рефинансирующей организацией.

Кроме того, существует попытка использовать АИЖК (программа «Стимул») как инструмент финансирования самого этапа строительства, а это несвойственно его деятельности (основная функция АИЖК – финансирование ипотеки, т. е. работа с готовым, построенным и сданным, жильем). В итоге, в текущей ситуации основным источником финансирования строительства массового жилья является государство, однако правительство настаивает на оптимизации расходования государственных средств и вовлечения в строительство частного капитала. Созданы специальные институты, содействующие в получении финансирования, например, Фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС). Но деятельность последнего не связана с прямым финансированием, а лишь делает более доступными земельные участки под строительство. И в любом случае, Фонд не может решить проблемы функционирования рынка в целом.

Долговые ценные бумаги (обычные облигации), которые способны задействовать возможности квалифицированных инвесторов рынка капитала, связаны с дополнительным риском нецелевого использования полученных средств, так как они не привязаны жестко к конкретному проекту. В силу этого, учитывая текущие финансовые трудности застройщиков, их облигации не имеют инвестиционной привлекательности.

Все более актуальной становится проблема хронического дефицита инвестиционных средств у застройщиков, а значит, их дороговизны и к коррупционной составляющей в цене жилья, с одной стороны, и стагнации строительного и всех смежных рынков, с другой стороны. В этой связи предлагается использовать особый гибридный финансовый инструмент – жилищный сертификат, – как выпускаемая застройщиком путем эмиссии облигация особого вида, номинированная как в рублях, так и в «квадратных метрах». Наиболее содержательное нормативное описание данного инструмента содержится только в «Положении о выпуске и обращении жилищных сертификатов», утвержденном Указом Президента РФ № 1182 ещё 10 июня 1994 г. После внесения изменений в июле 2006 г. в закон «Об участии в долевом строительстве…» появилась достаточная законодательная база для использования данного инструмента вместо или одновременно с долевым строительством по классической схеме.

В частности, в пункте 2 статьи 1 данного закона указан способ привлечения денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом посредством выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений.

Исходя из положений данных нормативно-правовых актов, можно заключить, что жилищный сертификат – эмиссионная ценная бумага (вид облигаций), номинальная стоимость которой выражена в единицах общей площади жилья (номинальная стоимость не может быть менее 0,1 м2) и в его денежном эквиваленте, и которая предоставляет её владельцу право на приобретение в собственность квартиры в многоквартирном жилом доме, построенном за счет средств, полученных от размещения таких ценных бумаг. Сертификаты имеют индексированную номинальную стоимость и могут обмениваться на бумаги новой серии, если таковые выпущены. Собственник жилищных сертификатов, соответствующих не менее 30 % общей площади квартиры, имеет право на заключение с эмитентом договора купли-продажи. Законодательство устанавливает следующие требования к эмитенту: собственность или право аренды земельный участок, наличие разрешения на строительство, наличие проектной документации на строительство, регистрация эмитента на территории Российской Федерации.

Важно отметить, что для выпуска необходимо участие гаранта выпуска и банка-контролера, функции и задачи которых в законодательстве не содержатся (кроме упоминания о гарантии погашения сертификатов), что требует их дальнейшей разработки. Выпуск облигаций требует регистрации в ФСФР. Облигаций не может быть выпущено больше, чем кв. м конкретного проекта, а значит, невозможна двойная продажа квартир. Сделки с облигациями осуществляются без НДС.

Кроме того, ФСФР дано разъяснение, что жилищные сертификаты, как и обычные облигации, не могут быть возмещены по первому требованию – а только по истечении их срока, новацией или по оферте (что должно быть отражено в разрабатываемых при эмиссии правилах обращения). Благодаря двойственности номинала, сертификат является одновременно инструментом как фондового рынка, так и рынка строящихся квадратных метров, что делает неограниченными возможности их размещения и обращения – на почти всех этапах жизненного цикла проекта.

Преимущества, которые дает застройщику эмиссия и обращение сертификатов: возможность привлечения финансовых средств с рынка капитала; минимизация расходов на обслуживание долга; расширение рынка сбыта за счет реализации квартир через минимальную составляющую и за счет расширения информационного поля; управление структурой и стоимостью долга в процессе обращения сертификатов на вторичном рынке; упрощение процедуры заимствований в кредитных организациях; получение кредитной истории; сохранение экономической свободы заемщика; осуществление гибкой финансовой политики и эффективного управления продажами; применение сертификата в качестве инструмента бартерных сделок, что позволяет сдерживать демпинговые цены на квадратные метры в объекте со стороны подрядчиков; использование новых моделей хеджирования внешних рисков.