Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать - Павел Яншевский

Прежде всего «коричневую» землю отличает наличие статуса. Если greenfield может иметь статус сельскохозяйственной земли и редко встречается в городах, то brownfield всегда занесена в кадастр и имеет назначение. Это может быть текущее назначение, например несколько тысяч квадратных метров склада, промышленного строения или старого административного здания. А может быть будущее назначение: например, на земле стоит старое двухэтажное здание, но городская администрация уже внесла землю в кадастр как участок, на котором можно построить многоквартирный жилой дом или торговый центр.

Так как изменение назначения земли — это сложная процедура во всех странах, то земля с «правильным», то есть соответствующим наилучшему использованию участка назначением всегда стоит в разы дороже земли «без документов».

Для того чтобы получить разрешение построить что-то новое на участке, девелопер в развитых странах обычно проходит несколько этапов согласования.

Это минимальный перечень, который может меняться в разных странах и городах.

В Москве ключевое звено — департамент строительства города, который подчиняется непосредственно мэру. На Кипре решающим будет слово муниципалитета города. В Лондоне все решает местный совет района (borough). Исторически еще с XIII–XIV веков, когда boroughs были церковными приходами, в Лондоне они были наделены такой властью и настолько независимы, что правила строительства на разных сторонах одной улицы могли отличаться так, будто установлены в разных странах. Так, в Westminster могут разрешить построить только здание в пять этажей, а уже на другой стороне улицы — в Camden — в три раза выше.

Землей может владеть частное лицо, а может — государство. В первом случае с владельцем можно договориться либо о продаже земли, либо о совместной реализации на ней проекта. Владелец получит часть будущей прибыли проекта или часть построенной площади. Такая практика в той или иной степени применяется в разных странах.

Если владелец — государство, то землю в большинстве стран можно купить или арендовать только с торгов. И государство обычно не участвует в совместных проектах с коммерческими организациями, поэтому купить такую землю можно только за деньги.

Банк-кредитор: на что вам дадут деньги и под какой процент

Мало кто понимает, как работают банки. Обычно мы разбираемся только в нашей сфере деятельности. Из-за этого возникают интересные казусы.

Помню, как в 2019 году в СМИ осуждали одного из топ-менеджеров Сбербанка, Андрея Шарова, за то, что на вопрос из зала, почему ставки по ипотечным кредитам Сбербанка в Чехии ниже, чем на родине, в России, он вместо ответа предложил подарить диск со своей музыкой. Видимо, в это мгновение он оценил, какую лекцию ему придется прочесть, чтобы ответить на этот популистский и недалекий вопрос, и решил даже не пытаться.

Меня самого часто спрашивают, почему девелопер не может взять кредит в банке под 4–7% годовых в Европе и ищет себе соинвесторов, которым отдает в несколько раз больше денег. Все не так просто, потому что для каждой стадии есть своя стоимость привлечения денег и свои требования банков.

На покупку земли банки, как правило, не дают кредит. Справедливо считается, что любой бизнес должен сначала рискнуть своими деньгами, а потом уже брать в долг. Так ответственность будет выше.

Купив участок, можно получить кредит на архитектурный проект, проектную документацию и разрешение на строительство. Это так называемый бридж-кредит, то есть «мостик», который позволит дойти до банковских денег. Например, в Лондоне есть такая практика, но стоимость кредита составит 9–11% годовых в фунтах стерлингов, и кредит придется вернуть из своих денег до начала строительства и получения кредита на стройку.

Стандартная для банков практика кредитов для девелоперов — кредиты на строительство и кредиты под залог уже построенной недвижимости.

В России кредит на строительство дадут под 8–13% в год в рублях, в Англии — под 6–8% в фунтах, на Кипре — под 4–6% в евро.

Кредит под залог построенной недвижимости обычно дают, когда здание построено не на продажу, а для сдачи в аренду, чтобы перекредитовать[9] кредит на строительство. Интересно, что если прийти в банк просто за кредитом под залог построенной недвижимости, то ставка будет выше, чем на ее строительство. Банк считает, что если вы жили без долга и вдруг пришли его попросить, то дела у вас не очень и давать вам деньги рискованно. Такие кредиты так и называют: ломбардные.

Ипотечные кредиты — совсем другое дело. Разница в том, что их дают на покупку недвижимости не девелоперам, а их клиентам. В основном клиентам, которые покупают себе жилье. Иногда компаниям для покупки офиса или склада. Поэтому ипотечные кредиты во многих странах дотируются государством, есть специальные программы доступного жилья — для молодых семей, военных, участников иммиграционных программ. Иногда ставки по ним равны ставкам, по которым сами банки получают кредиты от центрального банка страны, или даже ниже.

Ставки различаются не только для разных стадий девелопмента и разных стран, но и для разных видов недвижимости, зависят от опыта и репутации заемщика, состояния рынка недвижимости и банковских услуг и много от чего еще. Невозможно знать заранее, сколько будет стоить нужный кредит, но важно разобраться в этом. Покупаете ли вы квартиру, офис или инвестируете в новый проект — узнайте, какие условия кредита доступны вам и какими пользуется девелопер. Если разных кредитов и обязательств в проекте слишком много или они дорогие, значит, банк и кредиторы оценили риски как высокие, и это плохой сигнал для вас как для инвестора.

Консультанты — аналитики и оптимизаторы

Зачем нужны консультанты? Чтобы анализировать информацию. Но почему девелопер сам не может в ней разобраться и принять все решения?

Сегодня количество информации в мире измеряется уже зеттабайтами (1 зеттабайт равен 270 байт). На 2020 год ее объем определяют примерно в 50 Zb. Это настолько много, что количество всей информации, которую мы получаем в печатном виде из всех книг и изданий, в 2020 году составляет только около 0,05%. Информации в избытке. Но это не помогает нам принимать решения, а только увеличивает время на изучение каждого вопроса.

Количество строк в таблице расходов в большом девелоперском проекте исчисляется тысячами. Если бы я захотел написать энциклопедию девелопмента и подробно рассмотреть каждый вопрос, который нужно решить команде проекта, от выбора толщины стекол до вида кустов перед входом, от фасада офиса продаж до дизайна рекламы в метро, получилось бы много томов. Но это невозможно, и, пока я писал бы эту энциклопедию, решения бы уже поменялись.

Вот зачем нам нужны консультанты: они помогают проанализировать и подготовить решения по самым разным вопросам, на которые девелоперу или заказчику просто не хватает времени.

Я хочу поделиться с вами