Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать - Павел Яншевский

1. Консультанты по паркингу. Умеют планировать паркинг так, чтобы его эффективность повысилась в два-три раза. Знают, как поставить умные системы контроля занятости мест — красные и зеленые огоньки, которые вы могли видеть на парковках в торговых центрах.

2. Консультанты по детским площадкам. Я заметил, что на некоторых площадках дети могут находится дни напролет. Там всегда скопление родителей и нянь. А есть красивые, но пустые площадки, которые хороши только для буклетов и презентаций. Профессионализм консультанта проявляется в умении сделать так, чтобы площадка нравилась именно детям.

3. Консультанты по планированию территории. Говорят, что прогрессивные планировщики общественных пространств позволяют планировать их… людям. Они просто делают на всей территории газон и дают людям самим протоптать тропинки. Через несколько месяцев в этих местах делают дорожки. Я лично таких дорожек не топтал, но зато видел проекты, где стоило бы пригласить консультантов. Однажды в Шанхае, гуляя по вымощенной брусчаткой дорожке на территории пятизвездочного отеля, я с разгону едва не вошел в стену: территория в этом месте заканчивалась. Потом в Шанхае я еще не раз встречал такие же тупиковые дорожки на пешеходной набережной и аллеях.

4. Консультанты по планированию пешеходных и автомобильных потоков. Для торговых центров это самые главные консультанты. Вы замечали, что эскалаторы в торговых центрах обычно расположены так, что вам приходится на каждом этаже обходить эскалатор или атриум? Это сделано для того, чтобы увеличить количество покупателей, проходящих мимо магазинов. В офисных зданиях «белые воротнички» не ездят в одном лифте с доставщиком воды и многочисленными бутылками. Покупатели супермаркетов не сталкиваются на входе с грузчиками, несущими ящики с помидорами. Спланировать это помогают консультанты.

5. Консультанты по энергоэффективности и выбросам углекислого газа. В развитых странах, таких как Австралия, Великобритания и США, строить здания без энергоэффективных решений нельзя или очень дорого. И это не просто энергосберегающие лампочки, а целые системы сохранения тепла, дождевой воды, генерации солнечной энергии и многое другое. Квартиры в Лондоне в зданиях с нулевыми выбросами углекислого газа (zero emission) уже продаются дороже, чем обычные.

6. Консультанты по соответствию стандартам зеленого строительства. Есть несколько международных стандартов зеленого строительства: в США — LEED, в Великобритании — BREEAM, а в России с недавних пор развивается свой стандарт — GREEN ZOOM. Во многих странах национальные стандарты жестче, чем международные, например в Австрии. Консультанты помогают им соответствовать.

7. Консультанты по переносу мест обитания животных и насекомых. Вы знаете, что в Великобритании нельзя травить крыс, даже если они завелись у вас в ресторане? В Австралии один мой знакомый девелопер потратил полгода на то, чтобы обеспечить перенос… муравьиной тропы, которую экологи нашли на участке! И пока он этого не сделал, разрешение на строительство нескольких домов ему не давали. На этом фоне переселение коммуны черепах со строительной площадки в Майами уже не кажется чем-то особенным.

8. Консультанты по ландшафтному дизайну. Эти специалисты не только подскажут, как сделать красиво, но и объяснят, какие растения выживут в местном климате, что лучше посадить, чтобы сэкономить на поливе (а на это будут обращать внимание при сертификации по зеленым стандартам), и какие растения не уживаются друг с другом.

На различных консультантов может уходить до 10% бюджета строительства, особенно в больших развитых городах, где много требований и одному человеку сложно учесть все нюансы.

Архитектор — творец недвижимости

Когда в проекте есть девелопер, инвестор и земельный участок, можно приступать к созданию самого проекта недвижимости. На сцене появляется архитектор. Архитектор — это прежде всего художник.

Я знаком со множеством архитекторов из разных стран и не видел среди них ни одного, кто был бы озабочен цифрами, стоимостью, эффективностью пространства или конструктивными особенностями здания. И это хорошо.

Задача архитектора в проекте — нарисовать, как будет выглядеть здание.

Однажды президент компании «Яндекс» на переговорах о новом офисе компании сказал: «Я слово “красиво” сам не говорю и другим не разрешаю, для этого есть специально обученные люди». Эти люди — архитекторы. И если вы встретите человека, который говорит вам, что для него в проекте самое главное — чтобы было красиво, будьте уверены: перед вами архитектор.

В некоторых странах, например в Швейцарии или Австрии, проекты зачастую настолько маленькие, что архитектор совмещает свои задачи с обязанностями менеджера проекта, а заказчик — девелопер и инвестор в одном лице. Тогда архитектор и создает проект, и следит, чтобы все построили согласно задумке. Так бывает и при строительстве загородного дома. Но в большинстве стран и проектов архитектор этого не делает. А еще архитектор не делает детальные чертежи здания. Он создает лишь архитектуру, то есть внешний облик и примерные планировки внутреннего пространства.

Проектировщик: важна каждая деталь

После того как архитектор (или команда архитекторов) создал внешний облик проекта, нарисовал план территории, фасады зданий и планы этажей, нужно превратить эту архитектурную концепцию в рабочую проектную документацию. Я лично предпочитаю не отдавать архитектуру и проектирование одной компании, а выбирать лучших людей для каждой работы.

Каждый вид работ должен быть детально описан: какой толщины делать стены, из чего их делать — из кирпича или газобетона, где будет лежать электрический кабель и какого сечения, как будет прикрепляться фасад дома, какие стеклопакеты ставить и с какой толщиной стекла. Все это и многое другое — работа проектного бюро.

Если проект делается на бумаге, документация может занимать несколько коробок, а количество разделов составляет около двух десятков, от вентиляции и кондиционирования до расчета влияния на окружающую среду.

Предыдущее поколение проектировщиков чертило проекты еще на кульманах (чертежных досках). В наше время в большинстве развитых стран проектная документация делается сразу в трехмерной модели здания — BIM[10], где все связано между собой. Передвинули стенку на десять сантиметров, внесли изменение в проект — программа сразу пересчитывает связанные с этим изменением данные, от длины кабеля электропроводки до изменившейся нагрузки на перекрытие этажа.

Строители — организаторы рабочего процесса

Девелоперы строят недвижимость, и строители строят недвижимость. Нет, все-таки не так. Девелоперы создают недвижимость, а строители действительно строят ее.

Если девелопер — это мозг проекта, инвестор — сердце, банки — кровеносная система, владелец участка — ноги, архитекторы — глаза, а продавец — рот, то строители — это, конечно, руки проекта. Строители должны строить и знать, как наилучшим образом организовать работу десятков, сотен, а иногда и тысяч людей. Сварщики, монолитчики, фасадчики, каменщики и электрики должны производить работы в нужном порядке и такого качества, как