Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать - Павел Яншевский

А что, если построить его рядом с новым жилым кварталом в спальном районе? Тоже не очень хорошая идея, но уже по другой причине: конкуренция велика, ведь в новом жилом квартале по соседству продаются похожие квартиры.

Давайте представим, что, изучив рынок (мы научимся это делать в главе 5 «Анализ и маркетинг»), мы решили построить жилой дом класса комфорт плюс в районе между ТТК[5] и МКАД[6] в Москве. Дом будет расположен не дальше чем в десяти минутах ходьбы от метро. Для такого дома нам нужен участок не меньше одного гектара (10 тысяч квадратных метров, или 100 соток) и не больше четырех-пяти гектаров.

Мы должны найти участок, а точнее, сначала перебрать много-много потенциальных участков, потому что далеко не каждый из них нам подойдет. Одни участки слишком дорогие. А другие и вовсе не продаются. Некоторые из этих участков окажутся непригодными для строительства жилья:

• рядом с вредным предприятием или в промышленной зоне по закону нельзя строить жилые дома;

• кое-где обнаружатся юридические проблемы с документами на владение или возникнет конфликт с жителями района, которые выступают против застройки.

К слову, нам с моей командой в реальной девелоперской компании в Москве пришлось проанализировать более 500 участков, чтобы купить пять из них.

Продолжаем фантазировать. Наконец звезды сошлись, и мы нашли тот самый участок, в 200 метрах от метро, по привлекательной цене в 380 миллионов рублей за один гектар. Посчитали финансовую модель — все получается.

Покупаем?

Подождите. Сумма немаленькая. Девелопер недвижимости — необязательно владелец участка. Часто девелоперы делают совместные проекты с владельцами земли. Давайте предложим владельцу земли долю в проекте. А если ему срочно нужны деньги и он не согласится несколько лет ждать своей доли прибыли? Тогда есть еще один вариант: мы найдем инвестора и предложим ему финансировать покупку участка, чтобы впоследствии получить долю в прибыли проекта. Для девелопера конечный результат одинаков в обоих случаях: ему не придется тратить свои деньги на покупку земли. Какую долю предложим владельцу участка или инвестору? Например, 25%. Это оптимальная цифра из опыта моих проектов, но она, конечно, зависит от многих факторов.

Договорились, купили участок.

Теперь нужно сделать концепцию проекта, то есть придумать, что именно мы там будем делать. Пока мы знаем, что будем строить многоквартирный жилой дом. Но насколько многоквартирный, сколько этажей, сколько корпусов? Тут вспоминается история одного из моих проектов.

История о том, как я архитекторам задание составлял

Зимнее утро в моем московском офисе на Якиманке. Оно началось с того, что ко мне в кабинет пришел руководитель проекта Антон.

— Как дела?

— Хорошо, Павел Андреевич.

Антон всегда обращался ко мне на «вы» и по имени-отчеству. После многих лет в западных компаниях, где даже на визитке были только имя и фамилия, я так и не привык к этому обращению, но переучивать Антона мне было неловко.

Перекинувшись парой слов о триатлоне и спортивных тренировках, мы перешли к делу.

— Павел Андреевич, архитекторы спрашивают, сколько метров сажать[7].

Речь шла о нашей новой площадке под строительство жилого дома, которую мы не так давно купили. В то время мы как раз приступили к созданию концепции проекта.

— Что значит «сколько сажать»? А сколько можно? Они же архитекторы, должны знать городские нормы.

— Ну, нормы-то они знают, да только площадка у нас пока под размещение промышленного комплекса, поэтому по нормам на нее нисколько посадить нельзя.

Действительно, в любой стране мира если девелопер покупает землю, на которую нет разрешения на строительство, то ему сначала нужно придумать, что он хотел бы построить, а потом убеждать власти дать ему соответствующее разрешение. Спрашивать чиновников: «А сколько можно?» — занятие абсолютно бессмысленное. Правда, я-то спрашивал не чиновников, а архитекторов.

— Хм. И что делать?

— Ну, они говорят, практика на рынке примерно такая: 25–30 тысяч метров на гектар, то есть в нашем случае как раз 25–30 тысяч и получится.

(Это дом примерно на 400 квартир.)

— А больше можно?

(Вспомнилась армянская басня в переводе Михалкова про скорняка и семь шапок.)

— Можно, конечно, — с воодушевлением откликнулся Антон, — только вот сколько, непонятно.

— Хорошо, давай применим старый добрый инструмент. Здравый смысл называется. Садись, будем рисовать.

Я достал блокнот и ручку и начал набрасывать идеи, недоумевая, что же делать дальше.

— Смотри, участок у нас почти квадратный. И мы уже знаем следующее: нам нужно три башни — архитекторы рисовали эскиз, и это был оптимальный вариант. Мы не хотим строить здания выше 75 метров, иначе придется согласовывать их по нормам для высотного строительства, а это сильно дорого. Да и не разрешат нам, наверное, такие высокие строить. Теперь посчитаем количество этажей. Если мы хотим, чтобы у людей были нормальные потолки — 2,8–3 метра, то вместе с толщиной перекрытия выходит минимум 3,1 метра. Получается 23 этажа. Нижний этаж сделаем побольше площадью и с высокими потолками. Там будут торговые помещения и детский сад. Так?

— Ну, допустим. — Антон с недоверием смотрел на мои каракули.

— Теперь вопрос: каким должен быть нормальный размер этажа для одноподъездной жилой башни в 23 этажа, чтобы все квартиры были светлыми и с окнами?

Звоню другу в агентство недвижимости, смотрю несколько качественных проектов других девелоперов. Получается, нужно, чтобы один этаж был метров пятьсот-шестьсот.

— Итого: три башни в 23 этажа по 600 метров. Это почти 40 тысяч метров, да еще два этажа по 4000 метров каждый на торговлю, детский сад, холлы, паркинги для велосипедов, технические помещения и прочее. Получается 50 тысяч квадратных метров. Давай сделаем 49 тысяч, чтобы не наглеть.

— Как пятьдесят? — Антон был в шоке. — Это же очень много.

— Много относительно чего? Ты же говорил, что никто не знает, что такое много и сколько будет немного. Давай задание архитекторам, пусть рисуют.

Проект мы защитили, и нам разрешили построить именно 49 тысяч квадратных метров.

Тот, кто знаком с рынком недвижимости, скажет, что просто попросить побольше не значит получить разрешение. Все куда сложнее. Это так. Но история не об этом. Она о том, что, если у вас нет точки опоры и вы не знаете, с чего начать расчеты и анализ любой ситуации, создайте себе эту точку: начните со здравого смысла. Эта история еще и о том, что делает девелопер. Он берет идею и доводит ее до реализации.

Девелопер — это тот, кто придумывает проект из ничего, когда еще нет ни земли, ни чертежей, ни денег. Это тот, кто управляет проектом. Дирижирует всеми участниками цепочки и помогает им. Задает