Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья - Борис Бирюков

♦ члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

♦ инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Указанным гражданам предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.

Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения (ст. 103 ЖК).

Согласно Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ граждане, состоящие на учете и проживающие в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ, не могут быть выселены без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось ранее на основании закона.

Договоры найма (коммерческого) между государственными органами и гражданами

Закон г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 (ред. от 18 июня 2008 г.) «Об обеспечении права жителей г. Москвы на жилые помещения» установил, что жилые помещения по договору найма предоставляются:

♦ жителям г. Москвы, принятым на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и подавшим заявление о предоставлении жилого помещения по договору найма;

♦ жителям г. Москвы, принятым на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в целях предоставления им жилых помещений по договору найма;

♦ жителям г. Москвы, являющимся нанимателями жилых помещений в коммунальной квартире и обеспеченным по нормам предоставления на каждого члена семьи, в случае освобождения изолированного жилого помещения в этой коммунальной квартире и при отсутствии проживающих в этой квартире жителей г. Москвы, признанных нуждающимися в жилых помещениях или улучшении жилищных условий;

♦ участникам городских жилищных программ (ст. 28 закона № 29).

Жилые помещения по договору найма предоставляются заявителям бесплатно из жилищного фонда коммерческого использования г. Москвы.

Отдельным категориям граждан жилые помещения предоставляются из специализированного жилищного фонда по договорам найма специализированных жилых помещений в порядке, установленном городскими жилищными программами.

Размер площади жилого помещения, предоставляемого по договору найма, определяется в соответствии со ст. 20 настоящего закона. Жилое помещение, при наличии возможности у наймодателя, может быть предоставлено из расчета по одной комнате на каждого члена семьи (ст. 29 закона № 29).

Уполномоченные органы исполнительной власти г. Москвы принимают решение о предоставлении жилого помещения по договору найма, которое является основанием для заключения договора найма. Максимальный срок действия договора найма – пять лет.

В договоре найма указываются лица, вселяемые в предоставляемое жилое помещение в качестве членов семьи нанимателя.

При нарушении условий договора найма в случаях, предусмотренных федеральным законодательством, законодательством г. Москвы или договором, наниматели подлежат выселению из занимаемого по договору найма жилого помещения в судебном порядке в иное жилое помещение по нормам общежития при отсутствии у них или членов их семьи иных жилых помещений на праве самостоятельного пользования или праве собственности.

Не менее чем за два месяца до истечения срока действия договора найма уполномоченные органы исполнительной власти г. Москвы осуществляют проверку оснований для установления возможности заключения договора найма на новый срок.

Не менее чем за три месяца до окончания срока действия договора найма граждане уведомляются о необходимости заключения договора найма на новый срок, заключения договора в отношении иного жилого помещения или освобождения занимаемого жилого помещения (ст. 30 закона № 29).

В структуре жилищно-коммунальных платежей в последние годы появился платеж «Плата за пользование жилым помещением для нанимателей по договору найма (коммерческого) жилых помещений». Например, в 2011 г. ставки установлены от 4,63 до 5,81 руб. за квадратный метр в месяц в зависимости от категории дома и расположения помещений.

Возможно, договоры найма (некоммерческого) между государственными органами и гражданами получат федеральный статус: соответствующий законопроект был недавно внесен в Государственную Думу.

Плата за некоммерческий наем жилого помещения, как обещают разработчики законопроекта, будет в 2–3 раза ниже рыночных цен – около 5000 руб. в месяц. К этому добавятся расходы по квартплате.

Предполагается, что снять жилье смогут в том числе приезжие из других городов, что даст возможность перемещения трудовых ресурсов по стране.

Коммерческий наем жилых помещений

Все рассмотренные выше формы найма жилых помещений – социальный наем, наем специализированных помещений, государственный коммерческий наем, краткосрочный наем – по своей сущности не являются рыночными, поскольку не носят системного характера (не предоставляются любому нуждающемуся в жилье гражданину или семье), а носят «эксклюзивный» характер, то есть предоставляются тем, «кто имеет право», и по ценам, которые устанавливаются «волевым» путем, а не складываются на рынке под влиянием спроса и предложения.

Поэтому риелторы и специалисты, занимающиеся исследованиями рынка найма жилья, обычно имеют в виду рынок коммерческого найма жилых помещений, на котором все собственники жилых помещений могут их сдавать, а граждане, нуждающиеся в жилье, могут их снять на взаимовыгодных условиях, по договорным ценам и условиям. Этот рынок – единственный, на котором действуют рыночные условия.

Хотя все рассмотренные нами формы найма жилых помещений оказывают некоторое влияние на рынок найма жилья (через величину спроса на жилье), тем не менее рынок наемного жилья – это рынок коммерческого найма, и, говоря о рынке наемного жилья, я буду иметь в виду именно рынок коммерческого найма.

Отношения коммерческого найма жилого помещения на этом рынке регулируются теми же положениями гл. 35 (ст. 671–688) ГК.

Особенности рынка найма коммерческого жилья

Какие группы населения формируют спрос на съемное жилье? Конечно, в основном это приезжие люди. Многочисленную группу составляют граждане, находящиеся в служебных командировках (участие в выставках, симпозиумах, совещаниях, оказание технической помощи и др.), и туристы. Эта группа приезжих обычно прибывает на короткий срок (как правило, до месяца), заселяется в гостиницы, апартаменты или снимает жилье частным образом. Качество запрашиваемого жилья может быть самое разное: от «президентского номера» до «койко-места» в общежитии.

Большую группу составляют отдыхающие: в период отпусков вся страна пускается в путь и тогда каждый третий или четвертый гражданин становится потенциальным съемщиком. Массовый характер это приобретает на Черноморском побережье, в других курортных местах, в крупных культурных центрах. Сюда же можно отнести и «дачников», то есть граждан, снимающих на лето жилье за городом (в просторечии – дачу). Запросы – также в зависимости от вкуса и кошелька.

Значительную группу (особенно в столице) составляют иностранцы (дипломаты, сотрудники иностранных компаний, банков), которые проживают в столице с семьями длительное время. Как правило, их обеспечивают жильем соответствующие структуры МИДа на правах аренды и субаренды. Это достаточно закрытое сообщество.

Гастарбайтеры – граждане стран ближнего зарубежья, которые в последнее время находятся у всех на слуху. Сколько их в России, в том числе в Москве, никто не знает: называются цифры в миллионы человек. Однако, даже если их и не миллионы, то, наверное, достаточно много, чтобы влиять на рынок жилья. Эта категория жителей очень мобильна, снимает жилье, как правило, самого низкого качества и на короткий срок.

Многие граждане России, покинув место постоянного жительства, надолго становятся нанимателями жилья в других городах, переезжая периодически с места на место в поисках лучшего. Например, в Москве тысячи людей живут и работают по временной схеме, то есть без постоянной регистрации. Как правило, они снимают частное жилье в зависимости от своих финансовых возможностей. Это и иногородние студенты, которым не хватило мест в общежитиях.