Жилищное право - Павел Крашенинников

Обратимся теперь к отдельным содержательным аспектам, получившим отражение в работе. Рассматривая такое базовое понятие жилищного законодательства, как жилищный фонд, автор прибегает к явно устаревшей его дефиниции, содержащейся в ст. 4 ЖК РСФСР (с. 20). Ныне согласно п. 2 Постановления ВС РФ «О введении в действие Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"» надлежит руководствоваться понятием жилищного фонда, сформулированным в ст. 1 этого Закона. Кроме того, П. В. Крашенинников дает весьма произвольную (авторскую) трактовку видов жилищного фонда, в ряде случаев неточно указывая их состав (с. 21). По его мнению, например, в состав государственного жилищного фонда «входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации и субъектам Российской Федерации и при этом находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений» (курсив мой. — О. Г.). На самом деле, как на практике, так и по смыслу ст. 7 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» на региональном уровне (на уровне субъектов РФ) государственный жилищный фонд дифференцирован по субъектам управления, в качестве которых выступают: во-первых, органы государственной власти субъектов РФ и, во-вторых, государственные предприятия (учреждения), относящиеся к соответствующему виду государственной собственности, например, к государственной собственности Санкт-Петербурга. При этом действующее жилищное законодательство приводит ряд различий между вневедомственными и ведомственными государственными жилищными фондами. Эти различия касаются, в частности, порядка предоставления жилых помещений в домах ведомственного жилищного фонда (ст. 43 ЖК РСФСР), заселения освобождающихся жилых помещений (ст. 45 ЖК РСФСР), обмена жилых помещений (ст. 68 ЖК РСФСР), возможности эксплуатации жилых домов без создания жилищно-эксплуатационной организации (ч. 3 ст. 22 ЖК РСФСР), изменения договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя (ч. 2 ст. 86 ЖК РСФСР).

Автору не удалось избежать ошибки и при анализе жилищных прав, «характерных для граждан — пользователей жилыми помещениями» (с. 32). Используемая и, мы бы даже сказали, внедряемая в научный обиход при рассмотрении данного вопроса терминология, в частности «гражданские жилищные права» и «административные жилищные права», не только не располагает к себе в силу необычного для юриста звучания, но и не отражает, как того хотел бы автор, характера разнородности общественных отношений, на которые распространяется действие жилищного законодательства. Причина тому указана выше, а именно отсутствие в работе должного освещения предмета и методов жилищного права. Речь, по существу, должна была бы идти о том, что в состав предмета жилищного права входит как группа отношений, складывающихся на началах власти и подчинения (учет нуждающихся в жилье граждан, распределение жилых помещений, управление жилищным фондом и т. п.), так и группа отношений, формирующихся на началах равенства сторон и их имущественной самостоятельности (пользование жилыми помещениями и ряд смежных возможностей). Следствием этого будет проявление в правовом регулировании жилищных отношений двух базовых методов (субординации и координации), но не появление административных и гражданских жилищных прав. Таким образом, уместно говорить об использовании различных методов регулирования жилищных отношений, которые реализуются путем применения различных по своей отраслевой принадлежности норм права, в том числе конституционного, гражданского, административного.

Своеобразием отличается даваемая автором трактовка оснований «стеснения права» (с. 40). Таковыми, по его мнению, выступают пределы осуществления права (общие основания) и ограничения права (частные основания). При этом по тексту § 2 главы 3 речь идет как о пределах осуществления права, так и о собственно пределах права. Что касается ограничений права, то не вполне ясно, понимается ли данное словосочетание как просто ограничение или его надлежит рассматривать как ограничение в осуществлении права. Представляется, что налицо явная тавтология. Мы, разумеется, не отрицаем важности проблем как осуществления так и ограничения прав, однако попытка их разрешения П. В. Крашенинниковым явно не увенчалась успехом. В то же время исторический и аналитический аспекты рассматриваемой проблемы показаны автором весьма подробно, непротиворечиво и, несомненно, полезны читателю.

В § 3 главы 7, посвященном договору о приватизации жилого помещения, автором, по всей вероятности, разделяется так называемая идеология приватизации, известная под вывеской «возвращение долгов» (с. 11О). По нашему мнению, замысел приватизации жилья далек от идеи возвращения долгов, ибо по сути своей есть механизм переноса бремени содержания имущества от одного собственника к другому. В основу этого механизма, собственно говоря, были положены две ключевые идеи, отражающие потребности общества. Первая из них базировалась на представлении о том, что частная форма собственности всегда эффективнее государственной ее разновидности. Этот политический постулат и следует рассматривать в качестве основного отправного положения, лежащего у истоков процесса осуществления приватизации жилого фонда.

Вторая идея носила экономико-прагматический характер и являлась производной от тезиса «частное действеннее публичного». Реализация этой идеи требовала избавления от неэффективного собственника путем трансформации отношений собственности и кардинального изменения структуры жилищного фонда по формам собственности.

По тексту названного выше параграфа автором допущена бросающаяся в глаза оговорка, имеющая место в отношении принадлежности жилищного фонда на праве собственности государственным организациям, осуществляющим приватизацию закрепленного за ними государственного жилищного фонда (с. 111). Совершенно очевидно, что государственные организации, а равно органы государственной власти ни при каких условиях по действующему законодательству не имеют и не будут иметь права собственности на жилищный фонд.

Остановимся теперь на некоторых соображениях, высказанных П. В. Крашенинниковым в отношении жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Так, утверждается, что после выплаты паевых взносов всеми членами кооператива, жилищные и жилищно-строительные кооперативы в соответствии со ст. 4 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» «должны быть преобразованы в товарищества собственников жилья» (с. 150). Это утверждение неверно по двум основаниям.

Во-первых, в ФЗ «О товариществах собственников жилья» не содержится предписания о таком преобразовании. В п. 1 ст. 4 названного Закона формулируется правило, согласно которому действие Закона распространяется на отношения собственности в кондоминиумах, помещения в которых принадлежат не менее чем двум домовладельцам, на вновь созданные кондоминиумы в процессе строительства и реконструкции, а также на все товарищества, товарищества домовладельцев, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы с полностью выплаченным паевым взносом хотя бы одним членом, иные объединения собственников недвижимости в жилищной сфере, создаваемые для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользование квартирами и общим имуществом жилого дома.

Как следует из приведенной нормы, указания законодателя о необходимости преобразования жилищных кооперативов в организационно-правовую форму товарищества собственников жилья не существует. Более того, в свете постановления Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г., признавшего п. 1, 3 и 4 ст. 32 и п. 2 и 3 ст. 49 ФЗ «О товариществах собственников жилья» в той мере, в какой они допускают обязательность членства в товариществе без добровольного волеизъявления домовладельца, не соответствующими ст. 30 Конституции РФ, из смысла и содержания которой вытекает невозможность принуждения к вступлению в какое-либо объединение или пребывание в нем, предположение о положенном якобы преобразовании может только дезориентировать членов жилищных кооперативов и более всего руководство последних.

Во-вторых, между жилищными кооперативами и товариществами собственников жилья, несмотря на близость их организационно-правовых форм, существует ряд принципиальных отличий, основными из которых являются:

— как правило, товарищество собственников жилья не является субъектом права собственности на помещения и участником долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме, тогда как кооператив с не полностью выплаченным его членами паевым взносом выступает как в качестве собственника части жилых помещений, так и сособственником объектов общего пользования;