Бизнес на даче - Иван Дубровин

И. И. Дубровин

Бизнес на даче

Глава 1. Дачный лизинг

Аренда дачного участка

Что такое дачный лизинг? Гражданское право дает следующее определение лизинга – по договору лизинга арендодатель (владелец имущества) обязуется предоставить арендатору имущество, находящееся в его ведении, за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Существует несколько вариантов платы за аренду.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, если вы не оговариваете этих условий, считается, что установлен порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

1 ВАРИАНТ. Наличный расчет предполагает оплату, определенную в твердой сумме, вносимой периодически или единовременно.

Этот вариант содержит как плюсы, так и минусы. Положительная сторона заключается в том, что вы точно знаете, какую сумму должны внести в конце истекшего срока, и можете не волноваться по поводу внезапного увеличения платы.

С другой стороны, если вас постигла неудача – год оказался неурожайным, все равно придется оплатить пользование участком в размере, установленном по договору.

ВАРИАНТ 2. Следующий вид оплаты лизинга – это выплата установленной доли полученных в результате использования имущества продукции, плодов или доходов. То есть в конце истекшего срока вы отдаете владельцу определенное количество урожая. При этом виде оплаты все зависит от вашего старания и трудолюбия: чем больше работаете, тем больше получаете.

ВАРИАНТ 3. Вы можете арендовать дачный участок на условии, что вместо оплаты предоставите арендодателю определенные услуги. Например, усовершенствуете каким-либо образом этот участок, проведете оросительную систему по нему. Но ваша услуга должна быть соизмерима с оплатой данной площади, в ином случае вы имеете право требовать дополнительной платы с владельца участка за выполненную услугу.

ВАРИАНТ 4. Следующий вид оплаты – это возможность передачи арендатором владельцу дачного участка обусловленной договором вещи в собственность или в аренду.

Если договором не предусмотрено иное, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, от него не зависящим, состояние арендованного участка значительно ухудшилось либо появились условия, сильно затрудняющие его использование.

Для пользования дачным участком на условиях лизинга не во всех случаях обязательно заключение договора. Например, без него можно обойтись, если участок небольшой площади и его использование предполагается на короткий срок.

В случаях заключения договора лизинга на срок более одного года, к тому же если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, то независимо от срока, на который предполагается аренда, необходимо заключение договора в письменной форме. Договор дает гарантии обеим сторонам, заключается в простой письменной форме и заверения нотариусом не требует.

Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в учреждениях юстиции по регистрации прав на земельный участок. Ими являются налоговые органы, расположенные в вашем городе.

Владельцам дачных участков надлежит знать, что их имущество должно быть зарегистрировано в налоговых органах. Если ваш доход от аренды дачи превышает определенное количество минимальных заработных плат, устанавливаемых законодательством на каждый год и зависящих от роста инфляции, укажите это в налоговой декларации. При таком доходе вы становитесь плательщиком подоходного налога.

Договор заключается непосредственно между владельцем участка и арендопользователем. Если же сделка оформляется не с владельцем, а с временным пользователем участка, значит, у него должна быть либо доверенность на заключение подобного договора, выданная владельцем участка, либо в договоре, заключенном с владельцем, оговариваются условия, на основании которых временный пользователь может переарендовать этот участок третьему лицу.

При заключении договора аренды на дачный участок к вам как к арендатору переходят те же права, которые имел владелец. Это значит, что вы имеете право возделывать, удобрять его, собирать урожай. Вы только не можете продать его, в отличие от владельца.

Необходимым условием при заключении договора лизинга дачного участка является возможность его переобустройства. Правом его целевого изменения обладает владелец. Если по договору вы отдаете в аренду участок, например засаженный грушами, арендатор без вашего согласия не имеет права вырубить эти деревья и засадить участок малиной, то есть изменить целевое использование участка.

В случае самовольной постройки арендатором каких-либо хозяйственных сооружений вы как владелец участка можете либо расторгнуть договор лизинга, не дожидаясь окончания срока аренды, либо стать собственником данного сооружения без возмещения затрат, понесенных арендатором, по причине его самоуправства.

Не важно, кем вы являетесь – владельцем или арендатором. Обеим сторонам необходимо знать свои права и обязанности, быть защищенным от возможных неприятностей. Поэтому при составлении договора важно обговорить такие условия, как площадь арендуемого участка, срок, на который он сдается, условия оплаты.

В договор следует включить дополнительные условия – о преждевременном расторжении договора лизинга, об обременении на данном участке земли (такие, как частный, публичный сервитут, отдача земельного участка под залог и т. д.).

Если владелец дачного участка не указывает на это обстоятельство при заключении договора аренды, пользователь может требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора с возмещением понесенных затрат.

При оформлении аренды вы можете сдать как целый участок, так и его определенную часть, с дачным домиком или без него. Если сдаете участок вместе с домиком, то вы вправе требовать от арендатора выполнения мелкого текущего ремонта дачи.

Сдавая в аренду только часть дачного участка, конкретно обговорите его местоположение и границы. Следует учесть, обязательно ли арендатору пользоваться какими-либо хозяйственными постройками, находящимися на сдаваемом участке. Если возможно использование участка без них, а арендатор настаивает на их аренде, за это владение он должен платить дополнительно.

Арендатор обязан поддерживать дачный участок в исправном состоянии, нести расходы по содержанию имущества. То есть, взяв в аренду земельный участок, для достижения наилучших результатов вы сами приобретаете необходимые удобрения и инвентарь.

При аренде участка его владелец должен передать арендатору его земельный план. При желании арендатора произвести какие-либо изменения на участке наличие такого плана фактически является разрешением на проведение данного мероприятия.

Если оплатой за аренду земельного участка является определенная доля урожая, ее размеры необходимо определить заранее. В данном варианте оплаты есть положительные и отрицательные стороны. В случае хорошего урожая вы получаете плату своими же продуктами, не работая на даче, но если у арендатора урожай вышел неважный или его вовсе нет, вы остаетесь без прибыли.

Лизинг дачного участка предполагает сам по себе его использование в том виде и с той же целью, для которых он служил владельцу. Но в некоторых случаях дальнейшее использование участка в том же направлении невозможно либо невыгодно, поэтому договором могут быть изменены некоторые условия пользования им.

Например, вы сдаете в аренду участок, основная площадь которого занята старыми яблонями, давно не приносящими урожая. Если арендатор предлагает вам вырубить неплодоносящие деревья и посадить другие, более продуктивные культуры, вы вправе как согласиться на вырубку, так и отказаться от нее. Но в этом случае арендатор может досрочно расторгнуть договор в связи с невозможностью дальнейшего использования участка по назначению.

Владелец имеет право досрочного расторжения договора лизинга по следующим обстоятельствам: когда арендатор пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения арендуемого имущества; существенно ухудшает имущество; не вносит в установленный срок арендную плату.

Дополнительные условия расторжения договора аренды существуют и для арендатора. Ими являются: непредоставление арендодателем участка или создание им условий, препятствующих пользованию имуществом; если земельный участок имеет значительные недостатки, которые не были оговорены владельцем при сдаче в аренду.