Сборник разъяснений высших судов России по гражданским делам - Андрей Щукин

Суду неподведомствен спор между членами кооператива, нуждающимися в улучшении жилищных условий, о том, кто из них имеет преимущественное право на получение освободившейся квартиры либо кому из проживающих в общей квартире членов кооператива должна быть предоставлена освободившаяся комната (если иное не предусмотрено законодательством республики). Этот вопрос разрешается общим собранием членов кооператива (собранием уполномоченных).

Не подлежат судебному рассмотрению также иски проживающих с членом кооператива членов его семьи о предоставлении им освободившейся в кооперативе квартиры и о признании за ними преимущественного права на вступление в кооператив (если иное не предусмотрено законодательством республики).

9. Право пользования жилыми помещениями в домах жилищно-строительных кооперативов основано на членстве гражданина в кооперативе, а в случае полной выплаты паевого взноса – на праве собственности на квартиру.

Согласно п. 2 ст. 7 Закона СССР «О собственности в СССР» собственник кооперативной квартиры может распоряжаться ею по своему усмотрению – продать, подарить, завещать, сдать в наем, обменять и совершать иные сделки, не противоречащие закону. Такое право возникает и в случаях, если квартира получена по наследству, а также в результате заключения договоров дарения или купли – продажи. Согласия кооператива на продажу собственником принадлежащей ему квартиры и совершение других сделок не требуется.

10. Квартира в доме кооператива может принадлежать на праве общей собственности, если, например, паевой взнос за нее был выплачен супругами во время брака, либо на праве общей долевой собственности, когда право на квартиру перешло к двум и более наследникам.

В этой связи необходимо иметь в виду, что член кооператива не вправе распорядиться квартирой без согласия супруга, если она является их совместной собственностью, а также без согласия другого лица, являющегося участником общей собственности на квартиру.

11. При разрешении споров, возникших в связи с продажей одним из собственников квартиры принадлежащей ему доли в виде изолированного помещения третьим лицам, должно учитываться преимущественное право других собственников на покупку отчуждаемой доли по цене продажи.

12. Член кооператива, полностью выплативший паевой взнос за квартиру, вправе остаться в кооперативе или выйти из него.

Гражданин, приобретший квартиру по договору с собственником или получивший ее по наследству, вправе вступить в члены кооператива. Отказ ему в этом может быть обжалован в суд.

13. Право собственности на купленную квартиру в доме кооператива возникает у покупателя с момента заключения нотариально удостоверенного договора, а в случаях, когда законодательством республики предусмотрена регистрация этого договора, – с момента регистрации.

На отказ нотариального органа в удостоверении договора купли – продажи либо в выдаче свидетельства о праве наследования квартиры может быть подана в суд жалоба, которая рассматривается в порядке особого производства. При возникновении спора о праве на квартиру жалоба оставляется без рассмотрения и заинтересованному лицу разъясняется, что оно может предъявить в суд иск на общих основаниях.

14. Члены семьи выбывшего из кооператива члена кооператива, а также его наследники, имеющие преимущественное право на принятие их в кооператив, сохраняют право дальнейшего пользования квартирой, за которую не выплачен паевой взнос, при условии вступления в члены кооператива. В случае возникновения спора между ними о праве на дальнейшее пользование квартирой он решается в судебном порядке.

При получении членом кооператива в порядке улучшения жилищных условий своей семьи освободившейся квартиры вместе с ним обязаны освободить ранее занимаемую площадь и члены его семьи, если ими было дано письменное согласие на проживание во вновь предоставленном жилом помещении либо когда обстоятельства дела бесспорно свидетельствуют, что они выразили согласие вселиться в это помещение.

При предоставлении члену кооператива, не выплатившему паевой взнос, другой квартиры кооператив вправе с соблюдением установленного порядка оставить освобождаемую квартиру члену его семьи с условием вступления последнего в кооператив. Кооператив может улучшить жилищные условия члена кооператива также путем предоставления освободившейся квартиры членам его семьи с соблюдением условий, предусмотренных уставом.

Член кооператива приобретает право на получение свободной квартиры и в случае, когда нуждаемость в улучшении жилищных условий возникла у него в период строительства дома.

Вопрос о нуждаемости члена кооператива в улучшении жилищных условий решается в каждом конкретном случае с учетом установленных норм жилой площади, состава семьи, состояния здоровья члена кооператива и членов его семьи, планировки квартиры, наличия права на дополнительную площадь, а также исходя из других оснований, предусмотренных законодательством и уставом данного кооператива.

15. Проживающие с членом кооператива члены (бывшие члены) его семьи имеют равное право пользования жилым помещением, если при их вселении не было иного соглашения о порядке пользования им. Прекращение семейных отношений само по себе не создает права на выселение бывших членов семьи и может иметь место по основаниям, указанным в законе (например, в ст. 29 и ч. 1 ст. 38 Основ жилищного законодательства).

16. Паенакопление умершего члена кооператива, а в случае полной выплаты паевого взноса – и принадлежавшая ему на праве собственности квартира переходят к наследникам, независимо от места их проживания.

Наследники, пользовавшиеся квартирой при жизни наследодателя и вселившиеся в нее в установленном порядке, сохраняют право дальнейшего пользования квартирой.

Если наследство в связи со смертью члена кооператива открылось до 1 июля 1990 года, то есть до введения в действие Закона СССР «О собственности в СССР», то наследственным имуществом является не квартира, а паенакопление. Однако в тех случаях, когда квартира, за которую наследодателем, умершим до 1 июля 1990 года, полностью выплачен паевой взнос, не была заселена кооперативом, право на нее признается и за наследником, не проживавшим с наследодателем.

При разрешении спора между наследниками, не проживавшими в квартире с наследодателем, выплатившим паевой взнос, о праве собственности на нее с возмещением денежной компенсации другим наследникам или о разделе квартиры учитывается нуждаемость в улучшении жилищных условий, проживание в данном населенном пункте и другие заслуживающие внимания обстоятельства.

17. Несовершеннолетние наследники умершего члена кооператива, проживающие совместно с ним в квартире, не могут быть выселены из занимаемого помещения по мотиву выбытия наследодателя из кооператива в связи со смертью. Их права и обязанности, связанные с пользованием квартирой, выполняются родителем, усыновителем, опекуном либо попечителем. По достижении 16-летнего возраста, если иное не предусмотрено законодательством, наследник приобретает право на вступление в члены кооператива. Наследство на квартиру, принадлежавшую умершему члену кооператива на праве собственности, оформляется в соответствии с предусмотренными законом правилами.

18. Член кооператива, не выплативший полностью паевой взнос за квартиру, может с согласия правления кооператива сдать внаем часть занимаемого им помещения, а при временном выезде семьи – все жилое помещение. Отказ правления может быть оспорен в судебном порядке.

Для сдачи квартиры внаем ее собственником согласия правления кооператива не требуется.

19. Член кооператива не может быть выселен из квартиры, если он не исключен из кооператива, кроме случаев, когда возникает необходимость освобождения квартиры с предоставлением другого жилого помещения на время капитального ремонта дома.

К членам кооператива неприменимо содержащееся в ст. 29 Основ жилищного законодательства правило о сроках сохранения жилой площади за лицами, временно выбывшими из жилого помещения. Это правило неприменимо и к лицам, которым принадлежит доля паенакопления. Однако в случае их выбытия на другое постоянное место жительства они могут быть в судебном порядке признаны утратившими право на жилую площадь в доме кооператива. При признании утратившими право на жилую площадь названные лица могут требовать выплаты денежной компенсации за принадлежащую им долю паенакопления.

20. Собственник квартиры в доме кооператива не может быть выселен из нее по мотиву исключения из кооператива. В случае необходимости капитального ремонта дома собственник квартиры может быть выселен из нее с предоставлением другой жилой площади на время ремонта, если он не может быть произведен без выселения из квартиры.