Вещные права на природные ресурсы: публичные и частные интересы - Юлия Шуплецова

Застройщик был обязан нести бремя содержания занимаемого им участка, в том числе выполнять (оплачивать) все общественные, земские, городские государственные сборы и повинности. Однако эта обязанность могла быть отменена договором, так как не являлась существенным элементом права застройки.

По истечении срока договора застройщик был обязан вернуть землю собственнику и снести постройки, если того потребовал собственник не позже месяца после срока договора; на снесение построек по требованию собственника, заявленному позже чем за четыре месяца до истечения срока, застройщику предоставлялся четырехмесячный срок со дня предъявления требования. Если требование о сносе застройщиком не выполнялось, и собственник сам сносил постройки в течение первого года после истечения срока договора, то застройщик обязан был возместить ему издержки по сносу.

Застройщик был обязан передать собственнику постройки, если он того потребует, не позже как за год до истечения срока.

Собственник имел право на вознаграждение, обусловленное в договоре.

Передавая участок во владение застройщика, собственник не терял права распоряжения сданным участком, поскольку оно не ограничено вещными правами застройщика. Собственник мог отчуждать земельный участок, обременять его залогом и т. д. Продажа с публичных торгов участка, заложенного после установления на нем права застройки, не нарушала прав застройщика.

Собственник имел право разрабатывать на сданном участке ископаемые, указанные в законе, причем и в случае, если эти ископаемые не могли быть извлечены без повреждения права застройки.

Собственник имел право не позже как за год до истечения срока договора потребовать оставления в его пользу построек или не позже месяца после срока потребовать их сноса. Если его требование о сносе не было исполнено, и собственник сносил постройки в течение первого года после окончания срока, то он имел право требовать возмещения ему издержек по сносу.

Собственник земли был обязан предоставить застройщику обусловленный по договору участок.

В случае досрочного прекращения права застройки по требованию собственника для разработки ископаемых он был обязан возместить застройщику убытки, причиненные досрочным прекращением права застройки или сокращением земельной площади, обремененной этим правом, или приостановлением пользования участком, а также уменьшить плату за право постройки, если застройщик сохранил право застройки только в отношении части участка.

Собственник был также обязан уплатить вознаграждение за оставленные ему по его требованию строения.

Право застройки прекращалось, прежде всего, по тем же основаниям, как и другие вещные права на чужую вещь, а также по основаниям, установленным законом специально для права застройки, и по договору между собственником и застройщиком.

Наступление срока влекло за собой прекращение права застройки без согласия залогодержателей права застройки и других верителей застройщика.

Совпадение в одном лице застройщика и собственника участка также прекращало право застройки автоматически. Однако такое досрочное прекращение права застройки не влекло за собою уничтожения установленных застройщиком залогов, сервитутов и других крепостных обременений, и они сохраняли свою силу до истечения срока, на который было установлено право застройки. Очевидно, в отношении залогодержателей и прочих лиц, имеющих вещные права на права застройки, последнее продолжало существовать и на него могло быть обращено взыскание. Собственник участка никаких мер распоряжения правом застройки предпринять в данном случае уже не мог.

Гибель участка, а равно наступление невозможности пользоваться участком сообразно его назначению в случаях, приравниваемых законом к гибели участка (принудительное отчуждение для государственной или общественной надобности, воздействие на участок стихийных явлений), обязывают застройщика отказаться от права застройки и прекратить его. В этих случаях залоговые права и обременения, лежащие на праве застройки, становились необязательными для собственника участка. Гибель строений не прекращала права застройки.

Право застройки прекращалось также по требованию собственника земли, если данный участок был нужен ему для добычи ископаемых и если эти ископаемые не могли быть извлечены без повреждения строений, а застройщик не изъявлял желания возобновить пользование участком по окончании разработки ископаемых или ограничиться пользованием той частью участка, которая не нужна для разработки. Залоговые права и обременения, лежащие на праве застройки, в этом случае сохраняли силу в той мере, в какой это не препятствовало собственнику извлекать ископаемые.

Принудительная продажа с торгов по иску из первой закладной заложенного земельного участка, на котором было установлено право застройки, прекращало это право.

Право застройки не утрачивалось по давности в случае неиспользования его в течение установленного законом срока.

Право застройки могло быть прекращено до срока соглашением застройщика и собственника, заявленным старшему нотариусу. При этом, если право застройки было обременено залогом или другими вещными правами в пользу других лиц, требовалось их согласие на прекращение этого права.

Право застройки не прекращалось, если застройщик умирал без наследников; в таком случае оно становилось выморочным и регулировалось законодательством о выморочном имуществе.

С прекращением права застройки особый лист, открытый на него в реестре крепостных дел[30], закрывался, и никакие вещно-правовые сделки застройщика по отношению к принадлежавшему ему праву уже не имели силы.

Сервитут[31] был еще одним распространенным вещным правом в российском законодательстве.

Характерную черту сервитута составляет, прежде всего, принадлежащее ему вещное свойство. Право пользования чужой вещью связывается с вещью, а не с субъектом права собственности, а потому, к кому бы и по какой бы сделке вещь ни перешла, это обстоятельство не влияет на силу сервитута. С этой стороны сервитут противопоставляется пользованию чужой вещью, которое основано на обязательственном отношении, на договоре найма, потому что здесь право пользования находится в зависимости от собственника.

Сервитут дает своему субъекту право пользования чужой вещью, которое имеет различный объем, зависящий от цели установления сервитута. Но каков бы ни был объем пользования, предоставляемого субъекту сервитутного права, он во всяком случае меньше объема прав собственника. Сервитут есть право на частичное пользование вещью, пользование ею в том или ином строго определенном отношении. Пользование чужой вещью предполагается согласным с тем назначением, которое имеет вещь при установлении сервитута. Поэтому даже при наиболее широком объеме пользования субъект сервитутного права не мог изменять назначения вещи, например, лес превратить в пашню, жилой дом обратить в спичечную фабрику. Своим положительным содержанием (пользование выгодами чужой вещи) сервитут отличается от права участия частного собственника как ограничения в свободном пользовании своей вещью, когда оно могло вредно отразиться на интересах других лиц. Субъект сервитутного права вторгается в право собственника либо тем, что собственник вынужден терпеть такие действия другого, которые он в силу своего права собственности мог бы устранить, либо тем, что собственник обязывается воздержаться от таких действий своих, на которые он в силу своего права собственности управомочен. На этом моменте основано деление сервитутов на положительные и отрицательные. Но сервитут не составляет обязанность одного лица что-либо делать в пользу другого лица. Например, возможен сервитут, предоставляющий собственнику одного имения собирать валежник в лесу собственника другого имения, но уже не будет сервитута в том случае, если собственник одного имения обязывается периодически доставлять собственнику другого имения валежник из своего леса. Открывая право пользования, сервитут не распространяется на право распоряжения, потому что это право всегда остается за собственником. Собственник двух смежных имений не мог считаться субъектом сервитутного права, если эксплуатация одного имения требует пользования лесом, водой, выгонами другого имения, потому что такое пользование вытекает уже из его права собственности и не дает основания для выделения в особую группу прав. Подобное пользование не создает нового юридического отношения помимо того, которое существует между субъектом права собственности и остальными лицами.

Сервитуты определяются в интересе конкретных лиц. Определенность лица выясняется либо его наименованием, либо связью его с другим правом: сервитут принадлежит или известному лицу как таковому, или же как собственнику данной недвижимости.