Финансовая независимость. Как быстро создать капитал и обеспечить себя на всю жизнь - Грант Сабатье
Шрифт:
Интервал:
Закладка:
Если вы постоянно вкладываетесь в недвижимость, колебания на рынке могут изменить то, как вы должны инвестировать в недвижимость. Например, если она становится слишком дорогой, вам может потребоваться начать поиск домов для восстановления.
В-третьих, опытные инвесторы в недвижимость часто имеют вокруг себя хорошую команду и доступ к лучшим ресурсам, таким как: ремонтники, инспекторы, управляющие, юристы и другие люди, которые помогут вам с вашими инвестициями в недвижимость. Если они вкладываются в вас, они собираются использовать свои ресурсы, чтобы защитить и получить максимальную отдачу от своих инвестиций.
Хотя вы не можете предсказать или контролировать рост стоимости недвижимости, вы можете контролировать такие вещи, как ваши расходы и денежный поток. Работа с опытным партнером по недвижимости облегчает и то, и другое, и ускоряет развитие вашего бизнеса. Если вы все же решите найти партнера по инвестированию в недвижимость, всегда ищите кого-то, кто инвестирует в недвижимость дольше и имеет больше недвижимости, чем вы. Постарайтесь работать с самым опытным инвестором, с которым можете. Но для того, чтобы найти инвестора, вам нужно будет иметь опыт успешного инвестирования в недвижимость, которая ценится и генерирует растущий денежный поток.
Надеюсь, вы решите пойти и купить свой первый (или, может быть, второй) объект недвижимости и начать зарабатывать деньги, инвестируя в недвижимость. Как однажды сказал один мудрый инвестор: «Вы зарабатываете деньги, когда покупаете недвижимость, а не тогда, когда продаете ее». Вы должны попытаться найти лучшую сделку с недвижимостью, какую только можете. Вот несколько советов, которые увеличат ваши шансы найти отличную инвестиционную недвижимость.
9 СОВЕТОВ, КОТОРЫЕ ПОМОГУТ ВАМ НАЙТИ ПРЕКРАСНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ ИНВЕСТИРОВАНИЯ
1. Разработайте критерии инвестирования в недвижимость, которым нужно следовать.
В какую недвижимость вы хотите инвестировать и в каких районах? Определение инвестиционных критериев поможет вам сосредоточиться и стать экспертом в конкретных объектах недвижимости и районах, что значительно облегчит поиск сделки. Большинство успешных инвесторов придерживаются своего диапазона и вкладывают деньги только в то, в чем разбираются. Независимо от того, инвестируете ли вы в студии, дома на одну семью, многоквартирные дома, мобильные дома, коммерческую недвижимость или даже парковочные места, это намного проще, если у вас есть ниша и вы остаетесь в своей зоне комфорта.
2. Определите бюджет и получите предварительное одобрение на ипотеку.
Прежде чем покупать недвижимость, я рекомендую получить предварительное одобрение ипотеки, чтобы вы знали, сколько можете потратить. Кроме того, оно сигнализирует риелторам о том, что вы серьезно относитесь к покупке, и позволит быстро купить недвижимость, как только вы найдете подходящую. Получить предварительное одобрение несложно, отправив несколько документов в кредитные организации, которые утвердят для вас определенную сумму денег. Получите предложения по крайней мере от четырех разных кредиторов, чтобы найти лучшую ставку по ипотеке.
3. Ищите недвижимость, которая приносит немедленную прибыль и имеет высокий потенциал сдачи в аренду и повышения стоимости.
Вам следует покупать только инвестиционную недвижимость, которая немедленно генерирует положительный денежный поток (это означает, что арендная плата достаточно высока, чтобы, по крайней мере, покрыть ипотеку, налоги и ожидаемые расходы на покупку). Нет смысла инвестировать в недвижимость, если вы теряете на ней деньги сразу после ее приобретения.
Хотя это работает не на всех рынках (особенно на дорогих), одна популярная стратегия, которая немедленно принесет положительный денежный поток, известна как Правило 1 процента. Вам нужно найти недвижимость, у которой ежемесячная арендная плата составляет не менее 1 процента от цены продажи. Например, если недвижимость продается за 200 000 долларов, и вы можете получать арендную плату в размере 2000 долларов в месяц, то это соответствует Правилу 1 процента. Если вы не можете получить такую сумму, то ваш доход от аренды, скорее всего, не покроет ипотечный платеж и необходимые расходы, которые обычно составляют менее 1 процента. Чтобы выяснить, сколько вы можете получить за аренду, поищите в Интернете, за сколько сдают в аренду аналогичные квартиры по соседству. Для осторожности можете вместо этого ориентироваться на 2 процента, но для начала лучше всего ориентироваться на промежуток между 1 и 2 процентами. Вам также следует купить жилье, которое, по крайней мере, приносит деньги, необходимые для покрытия платежей по ипотеке, плюс дополнительные 10–20 процентов для покрытия расходов и создания подушки безопасности, если квартира не сдается в аренду несколько месяцев.
Еще вы можете попытаться купить недвижимость, которая имеет наибольший потенциал для роста в цене и в районе, где арендная плата, вероятно, увеличится. Ищите районы, где арендная плата все еще не очень дорогая, но из-за их близости к удобствам, городским центрам или университетам у нее больше шансов вырасти. Ищите развивающиеся районы или те, в которых много пожилых продавцов, и район ожидает приток молодых покупателей и семей. Следуйте за художниками, музыкантами, хипстерами и студентами: они часто стекаются в крутые районы и уникальные объекты недвижимости, которые в ближайшие пять лет будут цениться больше всего. Цикл во многих местах довольно предсказуем. Покупайте недвижимость там, где другие захотят жить через пять лет. А если вы можете себе это позволить, в районах, спрос на которые, скорее всего, всегда будет расти: например, на Манхэттене в Нью-Йорке, в районе Венеция в Лос-Анджелесе или на Северном пляже в Сан-Франциско.
4. Найдите потрясающего риелтора, который сделает за вас всю тяжелую работу.
Независимо от того, сколько времени вы проводите в поисках сделок с недвижимостью, хороший риелтор – бесценный актив. Он будет знать рынок, понимать ваши критерии и больше узнавать о сделке, когда возьмется за нее. Но хотя риелторов очень много, по моему опыту – очень мало хороших. Отличный риелтор – это тот, кто ищет выгодную сделку для вас, а не только для себя. Найти хорошего риелтора – все равно что найти хорошего врача: вам нужно отыскать кого-то, с кем вы согласны, и кто будет заботиться о ваших интересах. Начните с просмотра отзывов о риелторах на таких сайтах, как Zillow, и назначьте несколько встреч. Большинство риелторов будут рады встретиться с потенциальным покупателем. Подготовьте список вопросов и попросите рассказать вам о двух или трех недавних сделках по инвестициям в недвижимость, которые риелторы заключили для клиентов. Спросите, в частности, об инвестиционных сделках, которые они заключили, и о том, насколько успешны были прошлые инвестиции клиентов, а не
