Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья - Борис Бирюков

До принятия Закона жилищные кооперативы работали в рамках одной схемы, то есть на основании ст. 116 ГК РФ и собственного устава. Специального законодательного регулирования деятельности кооперативов не было, поэтому на рынке они назывались либо жилищными, либо жилищно-строительными, либо ипотечными.

Сейчас принципы и методы работы жилищных кооперативов изменились, законодатели наконец четко регламентировали деятельность таких организаций.

Согласно п. 1 ст. 2 Закона № 215-ФЗ жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) – это потребительский кооператив, который за счет взносов его пайщиков может покупать или строить для них квартиры.

До принятия этого закона многие организации реализовали жилищно-накопительные программы: потребительские кооперативы, акционерные общества, коммандитные товарищества, организации иных правовых форм. Новый Закон установил, что теперь данной деятельностью смогут заниматься только жилищно-накопительные, жилищные и жилищно-строительные кооперативы.

Таким образом, все указанные формы кооперативов (жилищный, жилищно-строительный, жилищный накопительный) являются специфическими разновидностями потребительских кооперативов в сфере обеспечения граждан жильем.

Покупка жилья на вторичном рынке

Покупка обжитой квартиры в обжитом районе привлекательна, во-первых, во времени: покупатель может в течение небольшого времени оформить право собственности и переехать в свою квартиру, а не ждать несколько лет, пока закончат строительство. Во-вторых, есть возможность сразу увидеть и оценить все – квартиру, дом, район и инфраструктуру выбранного жилья. Особенно это важно для покупателей, выбирающих в первую очередь окружение, то есть набор необходимых для жизни объектов инфраструктуры, престиж и экологические характеристики района, а уже потом обращающих внимание на параметры самой квартиры.

Можно выбрать район и квартиру по своему вкусу и финансовым возможностям: предложение на этом рынке более значительно, разнообразие вариантов гораздо больше.

Переехать в купленную квартиру можно сразу после ремонта и с минимальными затратами времени и сил начать новую жизнь. Однако, как правило, за большие деньги, чем в первом случае.

Продавцам недвижимости действовать сложнее, потому что продавец на вторичном рынке зачастую выступает одновременно и как покупатель: около 80 % сделок на рынке – альтернативные, то есть одна квартира продается, другая – покупается или наоборот. При быстром росте цен условия сделок постоянно меняются, что служит негативным психологическим фактором.

Наиболее выгодный вариант в этих условиях – разделить сделку: сначала купить новую квартиру, а затем продать свою. В этом случае можно свободно выбрать квартиру, сделать ремонт, переехать на новое место жительства и продавать уже свободную жилплощадь. Подобная стратегия не только удобна, но и финансово выгодна. Ведь свободная квартира ценится дороже. Разница в цене достигает иногда 10 %. Инструменты для такого разделения сделки по времени существуют: это и ипотека, и различные накопительные системы, например жилищные кооперативы.

При покупке квартиры на вторичном рынке важно не только удачно подобрать хорошую квартиру по сходной цене, но, пожалуй, еще более важно не попасть впросак – в дальнейшем ее не потерять из-за недосмотров и промахов, которые подстерегают покупателя на этом пути.

Весь процесс выбора и покупки квартиры можно разбить на несколько этапов, таких как:

♦ сбор информации;

♦ выбор (осмотр) квартиры (комнаты, дома, коттеджа);

♦ сбор, подготовка и оформление необходимых документов;

♦ проверка юридической чистоты квартиры и сделки;

♦ составление и подписание договора купли-продажи;

♦ государственная регистрация договора;

♦ передача помещения новому владельцу;

♦ передача денег продавцу.

Как показывает практика, процесс занимает не менее месяца, а при неблагоприятных обстоятельствах может затянуться на более длительный срок. Граждане, которые решили совершить сделку самостоятельно, обычно берут на работе отпуск, поскольку данную деятельность совмещать с работой сложно.

Граждане, которые решили улучшить жилищные условия (а это, как правило, альтернативный процесс), должны определиться: будут ли они сами проводить сделки или обратятся в риелторскую контору.

Сбор информации

Специалисты рекомендуют все действия с недвижимостью – покупку, продажу, обмен – начинать с ее оценки. Для этого необходимо собрать и изучить всю доступную вам информацию. Где ее искать? В СМИ по недвижимости и в Интернете.

Цену квартиры можно узнать разными способами. Самый простой – зайти в Интернет на страницу одного из аналитических центров по изучению рынка недвижимости и сделать это в режиме онлайн. Лучше всего, на мой взгляд, воспользоваться услугами «электронного риелтора».

Необходимо также понимать, что цены, публикуемые в СМИ, – это цены рекламных печатных изданий. Такие деньги хотят получить продавцы недвижимости – они устанавливаются по максимуму. Зачастую к цене продавца риелторы при подаче объявления прибавляют 6–8 %, исходя из принципа «не продешевить бы» и в расчете на то, что реальная цена определится в процессе торгов. В последнее время в базе данных рекламируется около 30 тыс. объектов, а в месяц заключается порядка 2000–4000 договоров купли-продажи. Это значит, что продается в лучшем случае одна квартира из 10 рекламируемых.

Если вы хотите купить квартиру, то определяющим моментом будет сумма денег, которую вы сможете заплатить за нее. Исходя из этого и цен на первичном и вторичном рынках жилья, вы сможете определиться, какое жилье, в каком районе и каким способом вы сможете приобрести: будет ли это двух– или трехкомнатная квартира, в престижном районе или не очень, близко от метро или далеко, в центре или на окраине, в новостройке или в старом доме и т. д.

Осмотр квартиры

Просмотрев список предлагаемых квартир и, наверное, изрядно помучившись, вы выберете какие-то устраивающие варианты и начнете осмотр предлагаемых квартир.

Если вы, как говорится, «положили глаз» на квартиру, то есть она вам понравилась: устраивает по соотношению «цена – качество», подходят расположение дома, уровень шума (отсутствие дорог, каких-либо шумных объектов, например магазинов, мастерских и т. д.), устраивает удаленность от метро или остановок наземного транспорта, этажность дома и расположение объекта, то вы переходите к следующему этапу – изучению понравившейся квартиры.

Осмотр квартиры – достаточно трудоемкая и ответственная часть процесса.

Для осмотра каждого объекта нужно договариваться со всеми заинтересованными лицами, выбрать время, которое устроило бы всех, встретиться со всеми, найти улицу и дом, осмотреть, поговорить, оценить. Каждый осмотр – это минимум 2–3 дня, включая подготовку.

Уже после 2–3 осмотров наступают определенное раздражение и усталость. Если рынок достаточно динамичный, а денег у вас не слишком много, то возникает к тому же чувство тревоги.

Квартиру нужно осмотреть самым внимательным образом: состояние потолков, полов, стен, сантехники. Все, что не отвечает нормам или сильно изношено, должно быть отмечено и оценено. Особое внимание следует обратить на возможное наличие скрытых дефектов. Например, пятна на обоях могут оказаться не старой протечкой, а грибком. Соответственно расходы на устранение дефекта в этих случаях будут отличаться в разы. Ковер на стене может служить не украшением жилища, а камуфляжем для промерзающей стены. В подобных случаях необходимо определить, сколько будет стоить ремонт, и постараться на эту сумму уменьшить стоимость квартиры.

Большое значение имеет общее состояние подъезда: входная дверь, окраска стен, наличие на лестницах и площадках мусора, пустых бутылок и других посторонних предметов, нет ли в подъезде какого-либо неприятного запаха. Не поленитесь, пройдитесь по этажам сверху вниз: ведь вашими соседями могут оказаться бабуля с целым выводком собак и кошек, семья алкоголиков или другие асоциальные личности. Может быть, этот подъезд служит местом ночлега бомжам или местом сбора хулиганистых подростков. Даже беглый внешний осмотр даст вам достаточно объективную информацию.

Для верности поговорите с пенсионерами, которые часто сидят на лавочках около своих подъездов и которые всегда все про всех знают.

Имейте также в виду, что квартиры на втором и третьем этажах с окнами на козырек магазина пользуются у воров-домушников особым вниманием. Можно также поговорить с соседями и участковым милиционером.

Если по признакам внешнего осмотра вас все устраивает, то следующий этап – это детальное знакомство с личностью продавца, техническим и юридическим паспортами квартиры.