Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - Александр Ткач

Как установлено ст.51 Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004г. N 190-ФЗ[134] (далее — ГрадК РФ), разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. ГрадК РФ установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных ГрадК РФ.

В соответствии с ч.17 ст.51 ГрадК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

5) иных случаях, если в соответствии с ГрадК РФ, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Соответственно, в этих случаях государственная регистрация права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества осуществляется в упрощенном порядке.

2. Упрощенный порядок применяется и для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке).

Как видно, в данном случае необходимыми условиями применения упрощенного порядка являются, во-первых, характер недвижимого имущества — речь идет об объекте индивидуального жилищного строительства (проще говоря, — частном доме); во вторых, земельный участок, на котором строится или уже построен дом, должен быть специально предназначен (отведен) для индивидуального жилищного строительства, либо (в-третьих) земельный участок расположен в черте поселения и предназначен для ведения личного подсобного хозяйства.

Следует иметь в виду, что согласно ч.4 ст.8 Федерального закона от 29 декабря 2004г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации"[135] до 1 января 2010г. не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

Таким образом, федеральный законодатель, приняв закон о дачной амнистии, максимально упростил процедуру государственной регистрации права собственности на некоторые объекты недвижимого имущества.

3. Согласно п.1 комментируемой статьи упрощенный порядок государственной регистрации права собственности предусматривает представление документов, подтверждающих факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание, а также — если право заявителя на земельный участок ранее не было зарегистрировано в установленном комментируемым Законом порядке — правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Если заявитель ранее зарегистрировал свое право на земельный участок, представления правоустанавливающего документа на этот участок не требуется.

Кроме того, необходимо представить кадастровый план земельного участка, на котором располагается создаваемый или созданный объект недвижимости. Пункт 2 комментируемой статьи указывает на те случаи, когда кадастровый план не требуется. Список этих случаев является исчерпывающим.

Перечень документов, которые нужно представить на государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости, является закрытым: истребование у заявителя дополнительных документов запрещено. 

Статья 26.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества

Комментарий к статье 26

1. Недвижимость является одним из наиболее распространенных объектов договора аренды. Общие положения об условиях и порядке заключения договора аренды содержатся в гл. 34 ГК РФ.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Также законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

2. В предыдущей редакции комментируемого Закона имелось противоречие, возникающее между нормами комментируемой статьи и положениями ГК РФ. Так, в ст.609 ГК РФ установлено правило об обязательной регистрации договора аренды недвижимости, в то время как в комментируемой статье речь шла о необходимости регистрации права аренды.

Большинство ученых полагали, что в комментируемой статье была допущена техническая ошибка, поскольку согласно п.6 ст.131 ГК РФ порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации прав и сделок с недвижимостью устанавливаются в соответствии с ГК РФ комментируемым Законом. Следовательно, при отсутствии в ГК РФ нормы о необходимости государственной регистрации права аренды комментируемым Законом не могла быть установлена подобная обязанность. Высказанная позиция была подтверждена в п.6 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (приложение к информационному письму Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001г. N 59), где указано, что положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст.26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества.

Приняв во внимание данные аргументы, законодатель внес изменения в комментируемую статью и определил, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

3. В соответствии со ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Данной нормой установлено изъятие из общего правила о необходимости регистрации всех договоров аренды недвижимости.

Правило, содержащееся в ст.651 ГК РФ, относится не только к аренде зданий и сооружений, но также и к аренде нежилых помещений. Мнение по данному вопросу было высказано в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000г. N 53, где указано, что, поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и поскольку в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п.2 ст.651 ГК РФ. В соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п.1 ст.433 ГК РФ.