Практическое применение нового Жилищного кодекса РФ и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» - Алла Афонина

– перечень работ, указанных в документе, содержащем решение органа местного самоуправления.

По окончании работ по перепланировке, переустройству, иных ремонтных работ составляется акт приемочной комиссии, которая формируется органом, осуществляющим перевод помещений (орган местного самоуправления). Форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения утверждена постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения». Она подлежит применению и в случае проведения перепланировки при соответствующем переводе помещения.

Его подписанием подтверждается факт завершения указанных работ. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Данный документ подтверждает окончание процесса перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

Таким образом, документом, подтверждающим окончание процесса перевода помещения и использования его в новом качестве (в случае отсутствия необходимости в проведении работ по переустройству, перепланировке, иных работ) является документ, в котором содержится решение органа местного самоуправления о соответствующем переводе помещения. В случае если возникла необходимость в проведении указанных работ, таким документом, допускающим использование помещения в новом качестве, является акт приемочной комиссии.

После перевода помещения при его использование в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Ответственные лица обязаны соблюдать все перечисленные требования, применяемые в отношении недвижимости. В противном случае наступает ответственность, предусмотренная законодательством.

Например, в соответствии со ст. 7.22. КоАП РФ предусмотрена административная ответственность при нарушении лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением. Это влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от сорока до пятидесяти минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц – от четырехсот до пятисот минимальных размеров оплаты труда. Объектом рассматриваемого правонарушения является жилой фонд и его сохранность, а непосредственным предметом посягательства – установленные правила по содержанию жилых домов, соблюдения правил пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических норм.

В ЖК РФ предусмотрены как случаи принятия решения, согласовывающего перевод помещения из одной категории в другую, так и вариант отказа уполномоченного органа местного самоуправления в переводе. Орган местного самоуправления вправе принять обоснованное решение о разрешении соответствующего перевода, либо об отказе в переводе.

В ст. 22 ЖК РФ перечислены условия, при нарушении которых перевод не допускается. Статья 24 ЖК РФ в свою очередь предусматривает основания для отказа в переводе. Данный перечень не может трактоваться расширительно, иные основания для отказа в переводе Кодексом не предусмотрены.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:

1) если заявитель не представил документы из перечня обязательных документов (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ);

2) указанные документы представлены в ненадлежащий орган;

3) если заявителем не соблюдены условия и требования ст. 22 ЖК РФ, являющиеся основаниями для соответствующего перевода помещения;

4) наличия несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

В указанном решении, содержащем отказ в переводе, обязательно должны содержаться основания отказа, а также ссылка на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 24 ЖК РФ. В срок не позднее трех дней с момента принятия решения об отказе в переводе помещения, оно выдается или направляется заявителю. Указанное решение может быть обжаловано заявителем в судебном порядке с соблюдением процессуального законодательства.

В рамках рассмотрения вопросов смены целевого назначения помещения и перевода его из категории жилых в категорию нежилых помещений, несколько слов необходимо сказать о следующем.

Так как право инициировать процесс перевода принадлежит собственнику помещения, им также обладают собственники жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда. От их имени вправе действовать уполномоченные государственные органы или уполномоченные органы местного самоуправления, либо управомоченные им лица. Жилые помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда предоставляются определенным ЖК РФ категориям лиц по договорам социального найма. Согласно ст. 85, 87 ЖК РФ указанные лица подлежат выселению из жилых помещений, занимаемых ими по договорам социального найма и подлежащих переводу в категорию нежилых. При этом им должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.

2. Переустройство и перепланировка жилого помещения

Прежде чем говорить о порядке и основаниях проведения таких действий, как перепланировка и переустройство жилого помещения, необходимо дать определения этим понятиями. Данные термины расшифрованы в гл. 4 ЖК РФ, в котором, кроме того, прописана процедура оформления этих сложных действий, названы органы, их согласовывающие, а также предусмотрены последствия самовольного перепланирования или переустройства жилых помещений.

Это термины объединены едиными последствием – в результате этих действий будут внесены изменения в облик жилого помещения, но в связи с тем, что изменения вносятся в различные составляющие жилого помещения выделяют:

– переустройство жилого помещения – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Оно может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения;

– перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации. Она может включать в себя перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

И перепланировка, и переоборудование требуют внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Для проведения указанных действий необходимо согласование их с органом местного самоуправления. Основанием для их проведения служит решение указанного органа. То есть переустройство и перепланировку жилых помещений допускается производить только после получения соответствующих документов в установленном законодательством РФ порядке.

Для получения указанного решения и для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо предоставляет в орган местного самоуправления по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения ряд документов, перечень которых указан в п. 2 ст. 26 ЖК РФ. К ним отнесены:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке (форма утверждена постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266);

2) правоустанавливающие документы на помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);