Сборник статей и интервью 2009г (v1.19) - Борис Кагарлицкий

ЧТО ПРОИСХОДИТ С АРЕНДОЙ ЖИЛЬЯ СЕГОДНЯ

Аналитики риэлтерских компаний редко бывают единодушны в оценке перспектив роста или падения цен на жилье, но за многие годы работы в журналистике мне еще ни разу не приходилось сталкиваться со столь противоречивыми позициями, какие звучат сегодня в отношении рынка аренды. Одни эксперты фиксируют рост цен на съемное жилье, другие - говорят о начавшемся снижении. Куда же на самом деле движутся арендные ставки и чего ждать квартиросъемщикам, выяснял D`.

Двойной эффект

Финансовый кризис повлиял на рынок аренды двояким образом: одновременно увеличил и предложение, и спрос. Спрос в первые два осенних месяца вырос как закономерное следствие оттока людей с рынка купли-продажи. Исчезновение ипотеки, сокращение доходов населения, общая финансовая нестабильность привели к резкому уменьшению числа тех, кто готов и способен купить себе жилье. Даже покупатели, у которых есть "живые" деньги, не торопятся превращать их в квадратные метры, ожидая дальнейшего снижения.

По логике, рост спроса должен был привести к росту ставок на съемное жилье. Так и случилось бы, но помешал одновременный рост предложения. С рынка постепенно начали уходить владельцы инвестиционных квартир, пытаясь реализовать купленные ранее метры. Однако, по словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, скидка, которая сегодня дает объекту шанс на продажу, составляет 30% на "вторичке" и 50% на рынке новостроек. "Это те условия, при которых покупатели соглашаются смотреть жилье", - говорит он. В результате многие продавцы отказались от идеи продажи, а вместо этого предпочли сдавать квартиру в аренду.

Появилась и новая категория арендодателей. Ее составили люди, которые несколько лет назад покупали жилье исключительно для своих собственных нужд и не планировали заниматься рентным бизнесом. Но с началом кризиса их доходы заметно уменьшились. Содержание квартиры могло стать чересчур обременительным и в том случае, если она приобреталась по ипотеке. В итоге владельцы предпочитают сдавать жилье и покрывать за счет ренты платежи по кредиту. "В октябре на рынок поступило множество квартир, которые раньше никогда не сдавались, - рассказывает Константин Ковалев. - К этому решению владельцев подтолкнул кризис". По его словам, с начала года объем предложения на московском рынке аренды в бизнес- и элит-сегменте вырос в два раза. А по данным компании "Инком", объем предложения съемных квартир увеличился на 6,6%. В компании "Миэль-аренда" говорят, что в октябре количество сдаваемых по цене от $1-3 тыс. объектов выросло на 18,8%, по цене $3-6 тыс. - на 54,1%, а от $6 тыс. - на 65,8%. "На рынок поступили зависшие квартиры с рынка купли-продажи, а часть квартир была освобождена старыми арендаторами, которые не в состоянии оплачивать наем", - замечает первый заместитель директора компании "Миэль-аренда" Мария Жукова.

Выбор есть, торг уместен

В результате кризисных перипетий сезонный рост арендных ставок в начале осени сменился стагнацией и даже падением. Первые новости о том, что некоторые арендаторы снижают стоимость своих объектов, появились еще в октябре, но тогда речь шла скорее о единичных случаях. В ноябре же, по данным аналитического центра АН "Доки", арендные ставки на однокомнатные и двухкомнатные квартиры в разных сегментах снизились от 11,5 до 19%.

Данные о падении подтверждают и другие эксперты. "В Москве на начало четвертого квартала арендные ставки упали в среднем на 4-6,5% в зависимости от сегмента", - утверждает руководитель департамента городской недвижимости компании HomeHunter Татьяна Вакуленко. Тем не менее, по ее словам, пока это не норма, и снижение происходит завуалированно: собственники официально держат старую планку цены, но предлагают нанимателям скидку, которая колеблется от 7 до 25% и выше. Руководитель отдела департамента аренды элитных квартир Penny Lane Realty Вадим Ламин говорит, что арендная ставка на квартиры в центре столицы по-прежнему варьируется от $2,5 до $70 тыс. в месяц, как и в докризисное время. Но в ходе переговоров заявленная цена опускается на 20-30%. "Девять из десяти сделок заключаются с дисконтом", - замечает он.

Чтобы получить представление о том, как выглядит ситуация на рынке аренды изнутри, я провела собственный эксперимент. Моей задачей было найти максимально дешевые варианты в Москве, а также узнать, есть ли сегодня реальная возможность получить скидки от арендодателя.

Для начала я обзвонила три крупные риэлтерские компании с просьбой о консультации. "За какую сумму я могу снять жилье в Москве?" - спрашивала я агентов. Во всех случаях в качестве минимальной планки для однокомнатных квартир консультанты назвали сходу 30 тыс. руб. Но стоило мне заявить, что такую сумму я не потяну, мне предлагались варианты по 27-28 тыс. руб.

Впрочем, тут же следовало уточнение, что состояние большинства этих квартир не ахти. Такие варианты находились в самых разных районах и не всегда далеко от метро. Так, в качестве местожительства мне предложили квартиры возле станций метро "Люблино", "Чертановская", "Пражская", "Алтуфьево". На вопрос о возможности получить еще большую скидку риэлтеры отвечали очень уклончиво. Поэтому с учетом агентской комиссии (крупные компании берут 100% стоимости месячной аренды) такой путь показался мне чересчур затратным.

Гораздо более щедрым и на выбор, и на разброс цен выглядел интернет-рынок. Воспользовавшись специализированными сайтами и блогами с объявлениями, я обнаружила широкий выбор квартир в диапазоне от 25 тыс. до 30 тыс. руб. Позвонив по одному из указанных телефонов, я попала, естественно, не на владельца "однушки", а на риэлтера. Первый вопрос, который меня интересовал, - в какой валюте все-таки будет фиксироваться цена, поскольку в большинстве объявлений она была указана как в рублях, так и в долларах. "Как договоритесь с хозяином, - пообещал мой собеседник. - Хотя, конечно, сейчас большинство предпочитает в долларах".

- Скажите, а это конечная цена или можно сторговаться с хозяевами на меньшую сумму? - поинтересовалась я. - Для "Измайловской" 30 тыс. все-таки многовато…

- Возможность всегда есть, - осторожно заметил мой собеседник, что шло абсолютно вразрез с недавним положением дел.

- Я готова заплатить вам ваши комиссионные, но вы мне скажите, сколько можно сбросить с этой цены при торге с хозяевами? Три-четыре тысячи реально?

- Нет, три-четыре именно для этой квартиры нереально. А вот одну-две можно.

Прикинувшись наивным арендатором, я попыталась выяснить, как в принципе обстоит ситуация на рынке аренды. По его словам, выбор квартир сейчас большой, и, если я пожелаю, мне могут в течение двух часов найти сразу несколько вариантов для просмотра. Нижняя ценовая планка - 25 тыс. руб. За эти деньги можно снять "однушку" в пешей доступности от метро на юге и юго-востоке столицы. Таким образом, минимальная сумма, с которой имеет смысл начинать поиск жилья для аренды, - 62 тыс. руб. Из них 50 тыс. идут хозяевам в качестве оплаты за первый месяц и залога, а 12 тыс. (50% месячной ренты) - комиссионные агента.

Побродив еще немного по интернет-просторам, я нашла широкий выбор однокомнатных квартир за 25 тыс., вполне симпатичных и расположенных рядом с метро. Столько просили за квартиру, полностью укомплектованную техникой, с евроремонтом и десятиметровой кухней в пяти минутах от станции метро "Красногвардейская". Причем здесь же, на сайте, были фотографии, которые подтверждали, что слова о ремонте - не преувеличение. Были аналогичные варианты в Марьине, около станции метро "Чертановская" и т. п. Если вы готовы добираться до метро на транспорте, тогда ценовая планка опустится до 20-23 тыс. руб. Комнаты еще дешевле - от 9 до 20 тыс. руб. Средняя цена за подселение в трех- или двухкомнатную квартиру - 15 тыс.

Ситуация меняется, и рынок поворачивается наконец лицом к клиентам. Еще год назад арендатору приходилось тяжело: однокомнатные квартиры вблизи метро по среднерыночной цене уходили моментально, а о скидках в этом сегменте речи даже не шло. Сейчас и выбор, и возможность для торга имеются. Ситуацию хорошо характеризует цитата одного из блогеров-риэлтеров: "Итак, сегодня в списке в честь кризиса, которого якобы нет, а есть "ситуация": "однушки" - от 20 тыс., "двушки" - от 30 тыс. с торгом, "трешки" - от 40 тыс. с торгом. Но так как квартир, мягко говоря, много, здесь только те, что с ценником до 25 тыс., - остальные не влезут". Дальше шел длинный список предлагаемых в аренду квартир. В другом блоге риэлтер советует клиентам торговаться: "Если раньше при слове "торг" наймодатели кричали "не-е-е-ет", то сейчас можно очень легко найти компромисс".

Арендованное будущее

Сегодня владельцы сдаваемых квартир могут рассчитывать на доходность в размере 4-5% годовых. И если раньше столь низкий показатель не слишком волновал их, так как основной доход они получали за счет последующей перепродажи жилья, то в условиях стагнации и даже спада аренда - единственный способ заработать на вложениях в недвижимость.