Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать - Павел Яншевский

много раз видел бассейны в Подмосковье, которые используют несколько дней в году, бильярдные комнаты, в которые гости заходят раз в пару лет, сауны в квартирах, которые никогда не функционируют. Причем все эти штуки стоят приличных денег и времени. Однако даже профессиональные девелоперы нередко планируют красивые детали, не задумываясь об их реальной пользе.

Как-то раз один московский девелопер решил построить проект бизнес-класса. Для интерьеров он нанял дизайнера с мировым именем, и тот создал шедевр современного дизайна в отдельно взятом районе Москвы за ТТК. В том числе проектом был предусмотрен камин в каждом из холлов здания.

И вот проект достроен, но еще не продан до конца. На дворе была осень, и руководитель отдела продаж уже месяц с нетерпением ожидал начала встреч с клиентами в великолепных интерьерах холла у горящего камина. Ведь это намного приятнее, чем во временном домике отдела продаж.

Настал день открытия; время встреч с клиентами было расписано уже за неделю. Руководитель продаж лично приехал на объект в восемь утра, чтобы подготовиться к встречам. И первым делом пошел к службе эксплуатации выяснять, как включить камин. Камин, надо заметить, был очень современным и соответствовал всем пожарным требованиям. Работал он на бездымном биотопливе. Сотрудник службы эксплуатации ушел в подсобное помещение и вернулся с пятилитровой канистрой. Залив топливо в камин, он зажег его и показал менеджеру, как делать это самостоятельно. Камин красиво заполыхал синими языками пламени. Было 8:30 утра. Через час камин начал гаснуть, и менеджер залил остатки топлива из канистры в камин и продолжил готовиться к встрече. В десять часов приехал первый клиент. В 10:20 камин снова начал гаснуть, и менеджер позвал сотрудника службы эксплуатации с просьбой принести еще топлива. Но тот только развел руками и сказал, что больше у него нет: надо узнавать у руководства. Весь день прошел без камина.

Когда через неделю топливо так и не появилось, руководителю продаж объяснили, что камин зажигать не будут. Нет, ни в одном корпусе. Нет, даже для встреч с клиентами. Потому что каждый из больших прожорливых каминов съедает в час по два-три литра топлива по цене пять долларов за литр, и за рабочий день нагорает на 150 долларов. А каминов несколько, и вместе они расходуют больше 15 тысяч долларов в месяц!!!

Часто красивые идеи разбиваются о скалы ежедневного управления недвижимостью. Поэтому при девелопменте недвижимости стоит провести несложную проверку любой необычной идеи в проекте, ответив себе на три вопроса:

• Какой будет реальная частота использования?

• Сколько будет стоить эксплуатация?

• Оправдывает ли результат затрачиваемые усилия и деньги?

Кстати, опытные девелоперы приглашают сотрудников управляющей компании еще на стадии проектирования недвижимости, чтобы узнать их мнение об удобстве и стоимости управления будущим зданием.

Тест

Вы владелец бизнес-центра, который сдаете в аренду нескольким компаниям. Все вопросы управления вы давно делегировали трем разным компаниям, отвечающим за Facility, Property и Asset Management. Однажды к вам приходит с жалобой представитель одного из ваших арендаторов — глава крупной международной компании. Он уверяет, что его вопрос не может решить никто из ваших управляющих, и требует вас вмешаться.

Вы предлагаете Майку, назовем его так, присесть в вашем офисе, выпить чаю и рассказать вам о своей проблеме. Компания Майка — представительство американской корпорации, их головной офис находится в Нью-Йорке, и разница во времени составляет восемь часов. Из-за этого у всех сотрудников компании в Москве смещенный в ночь график работы: они начинают работать в обед и заканчивают глубоко за полночь.

Все бы ничего, но оказывается, что в вашем современном бизнес-центре класса А все климатические установки — вентиляция, очистка, кондиционирование, подогрев и увлажнение воздуха — выключаются на ночь в 21:00 и запускаются уже в 7:00. Это связано с огромными расходами на электроэнергию, и поэтому Facility Management с самого начала предложил такой режим выключения. В дополнение ко всему окна в здании спроектированы неоткрывающимися, чтобы не сбивать работу этих систем. В итоге сотрудники Майка поздно вечером сидят в духоте, а летом или при работе отопления зимой находиться в офисе ночью становится совсем невыносимо.

Майк обращался к руководителям всех трех управляющих компаний, но они только разводят руками и говорят, что это не их дело. Условия работы сотрудников очень важны для американской корпорации, и если вы не решите этот вопрос, то Майк грозит вам судом по договору, компенсациями его финансовых потерь от работы офиса и даже расторжением договора.

Вопрос скорее не в том, менять ли график работы систем, а в том, кто должен взять на себя ответственность за решение, влияющее на все показатели здания: расходы на электричество, доходы от аренды, сохранение арендатора. Вы точно не хотите делать это сами. Кому вы предоставите право решать (ответ)?

А) Facility Management

Б) Property Management

В) Asset Management

Глава 8. «Окна»: зарубежная недвижимость

«Окно в Европу» все помнят еще с петровских времен. Даже если лично вас совсем не интересуют другие страны и вы больше всего любите отдыхать и работать у себя на родине, посмотреть на чужой опыт бывает крайне полезно. Задача этой главы — расширить горизонты за пределы одной страны.

Вас заинтересовало название главы? Тогда, скорее всего, вы бываете за границей довольно часто. Таких людей в России немного. По разным данным, только 4–9% наших соотечественников в течение года хотя бы один раз выезжают за рубеж, а регулярно — еще меньший процент населения.

Полагаю, многие мои читатели относятся к этой немногочисленной группе. Так что я не буду объяснять вам прописные истины. Мы с вами знаем, что мир разнообразен и интересен. Наши поездки связаны не только с отпусками на море или в горах, но, вполне возможно, с бизнесом в других странах или частичным проживанием за границей.

Мир предлагает нам много возможностей: пользоваться инфраструктурой разных стран и городов, проводить зиму в теплом климате, платить более приемлемые налоги или делать бизнес на мировой арене. Но при этом я часто вижу, что мои друзья и партнеры разделяют недвижимость и все свои операции на «здесь» и «за границей». Это говорит о том, что люди не только опасаются недвижимости в целом как сложного и непонятного рынка, но и считают, что у себя дома всё надежнее, проще и больше поддается контролю. Это ошибочное убеждение. Если вы понимаете, как работать с недвижимостью в своем городе, то сможете заниматься этим в Питере, Лондоне или Токио. А риски в