Приобретаем и продаем дачу - Ирина Зайцева

Большинство характеристик стандартных программ ипотечного кредитования, предлагаемых разными банками, совпадает. В это число входят вид и размер процентной ставки, сроки кредитования, сумма страховых взносов, сроки рассмотрения заявок и выдачи кредита.

Помимо стандартных условий, в каждом банке предлагаются свои особые условия, которые выражаются в следующих параметрах:

– требование подтверждения дохода заемщика;

– минимальные и максимальные суммы выдаваемых кредитов;

– возможность досрочного погашения;

– наличие или отсутствие штрафов за досрочное погашение;

– необходимость участия поручителей;

– требования к заемщику (возраст, профессия, доход и т. д.);

– наличие или отсутствие комиссии за выдачу кредита и стоимость андеррайтинга (проверки платежеспособности).

Условие о подтверждении источников дохода заемщика предполагает набор документов, принимаемых банком для рассмотрения. Чтобы не ошибиться, следует уточнить у служащих банка, рассматривается ли у них только доход, подтвержденный справкой по форме НДФЛ-2 (данная справка предоставляется работодателями в налоговые органы), или же заемщик может предоставить подтверждение дополнительного дохода.

Минимальные размеры выдаваемых кредитов существенно различаются в разных банках. Следует отметить, что получение минимального размера ипотечного кредита довольно проблематично. Поэтому, если заемщику необходимо взять небольшой кредит (например, для покупки жилой недвижимости на одну комнату больше), ему придется постараться, чтобы найти банк, который выдаст ему кредит на соответствующую сумму.

Досрочное погашение кредита предоставляет заемщику возможность сэкономить деньги на выплате процентов и значительно сокращает общую сумму возврата. Как правило, банки устанавливают мораторий на досрочное погашение кредита на несколько месяцев, а также оговаривают минимальный размер досрочно возвращаемой суммы кредита и штрафные санкции, компенсирующие полное или частичное погашение кредита. В большинстве случаев мораторий устанавливается на срок 3–6 месяцев, а штрафы – 1–3% от остатка кредита.

Особым условием Сбербанка является привлечение поручителей. Все остальные банки предъявляют данное требование лишь при условии невозможности документального подтверждения дохода заемщика.

Помимо перечисленных выше, есть и другие требования к заемщику, а именно:

– минимальный трудовой стаж (не менее 6 месяцев);

– месторасположение работы (должно находиться в том же регионе, где выдан кредит).

Наличие комиссии банка за выдачу кредита и стоимость андеррайтинга выражаются в следующем. Комиссия банка может быть суммой фиксированной или выраженной в процентах от размера кредита. В этом случае заемщик сам решает, какой из вариантов для него оптимален. Оценка платежеспособности увеличивает дополнительные расходы на получение кредита.

В результате конкуренции на рынке ипотеки появляется множество индивидуальных схем кредитования, предназначенных для заемщиков, которые не подпадают под стандартные условия 30 %-ного первого взноса и одинаковых по сумме ежемесячных выплат. Таким образом, если заемщик по каким-либо причинам не может оплатить 30 %-ный первый взнос, банки могут предложить ему следующие варианты:

– оформление обычного потребительского кредита до оформления ипотечного кредита и внесение полученной суммы в качестве первого взноса для получения ипотечного кредита;

– использование в качестве первого взноса уже имеющейся недвижимости. При этом стоимость уже существующей недвижимости учитывается при выдаче кредита, но продана она будет лишь после того, как заемщик приобретет новое жилье на кредитные средства.

Если заемщику еще не исполнилось 30 лет, некоторые банки предлагают специальную программу кредитования со сниженным размером первого взноса и выгодным для заемщика размером процентной ставки.

Если заемщик получает гонорары или другие виды высоких нерегулярных доходов, ему предоставляют программу, предусматривающую услугу «кредитное окно». «Кредитное окно» подразумевает, что заемщик самостоятельно выбирает наиболее удобный для себя период года, когда он сможет досрочно погасить кредит или часть кредита с минимальными расходами.

Если заемщик планирует приобрести жилье в строящемся доме, ему следует выбрать одну из существующих программ инвестиционного ипотечного кредитования. В данном случае особое внимание следует обратить на размер процентной ставки на период строительства и до оформления права собственности. В большинстве случаев в данный период процентная ставка выше, чем по кредитам на уже существующую недвижимость. Следует отметить, что в настоящее время заметна тенденция к снижению первоначальной процентной ставки до уровня обычной.

АРЕНДА ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Аренда загородных домов – распространенное и обычное явление, однако объем этого рынка является загадкой, поскольку большинство собственников сдает свою недвижимость неофициально, как правило, через знакомых. Аренда обычного загородного дома без удобств и претензий обойдется вам в 200–300 долларов в месяц. Если же деньги для вас не проблема и вы хотите арендовать комфортабельный дом, рассчитывайте на цену в 500 долларов в месяц. При этом следует учитывать, что арендодатели стремятся сдавать загородные дома как минимум на 3–4 месяца (например, с мая по август). Поэтому найти предложения загородных арендодателей на короткий срок (1–2 месяца) будет довольно проблематично.

В настоящее время пользуется популярностью аренда загородных домов в элитном секторе. По данным организации Penny Lane Realty, 50–70 % спроса приходится на аренду загородных домов по цене 1000–5000 долларов в месяц, а 20 % граждан готовы платить до 10 000 долларов в месяц. Основным требованием клиентов после комфортабельности является охрана, поскольку безопасность в настоящее время становится основным приоритетом. Разумеется, если клиенту нужен хороший участок, это также оговаривается. Для большинства желающих арендовать загородный дом большое значение имеет близость к водоему. Граждане, у которых нет автомобиля, обращают внимание на транспортную доступность.

Таким образом, исходя из своих возможностей, вы найдете то, что вам нужно. Если у вас нет времени заниматься подбором загородного дома, предоставьте это риелтору, который выберет оптимальный для вас вариант.

Следует учитывать, что на рынке аренды, как и во всех сферах, связанных с денежными средствами, существует множество аферистов. Прикинувшись добропорядочными арендодателями, они получают выгоду путем незаконного использования чужой собственности. Как правило, аферисты-арендодатели используют два вида афер, а именно:

– продажа снятого загородного дома с участком. Данные преступления в большинстве случаев сопровождаются подделкой документов. Аферисты предоставляют арендаторам фальшивые свидетельства о праве собственности на недвижимость, паспорта и т. д.;

– повторная сдача жилья. Арендодатель сдает в аренду снятое жилье, представившись его собственником. При этом с целью получения выгоды аферист назначает более высокую арендную плату и требует заплатить за первый и последний месяц найма.

Нередко аферисты требуют предоплату за полгода или год аренды. Следует отметить, что данная схема используется и при добросовестной сдаче загородной недвижимости. В этом случае за долгосрочную оплату арендатору предоставляется скидка.

Таким образом, настоящий владелец недвижимости, придя за ежемесячной платой, обнаруживает незнакомых постояльцев, которые, как выясняется, заплатили за несколько месяцев вперед. Поэтому очень важно обезопасить себя от аферистов на рынке аренды.

По мнению специалистов, единственным надежным способом является заключение договора аренды с проверенными людьми. Иными словами, если вам нужно сдать или снять загородный дом, искать следует среди знакомых. Другой вариант – обращение в агентство недвижимости. Опытные риелторы, несколько лет практикующие подбор арендаторов и арендодателей, сразу видят и отсеивают подозрительных лиц.

Если вам необходимо сдать дом в аренду, выясните наличие следующих условий:

– гражданство Российской Федерации либо документы, подтверждающие законность нахождения иностранца в России. Следует иметь в виду, что за предоставление жилья иностранцу, незаконно находящемуся на территории РФ, предусмотрены штрафные санкции. Определить законность проживания иностранца не так просто, как кажется на первый взгляд. Дело в том, что граждане зарубежных государств могут иметь различный статус в зависимости от целей, срока пребывания и т. д. Для каждого конкретного статуса требуются свои документы.