Приобретаем и продаем дачу - Ирина Зайцева

Следует отметить, что титульное страхование существенно отличается от других видов страхования, поскольку имеет отношение к проявлению событий, которые уже случились в прошлом, в то время как остальные виды страхования предупреждают риски, связанные с проявлением неблагоприятных событий, которые могут произойти в будущем.

Заключить договор титульного страхования могут только граждане, имеющие законные права на объект недвижимости, – собственники. Страховой риск при титульном страховании – это утрата страхователем объекта недвижимости в результате требований, предъявленных лицами, владевшими или не владевшими, но имеющими право или оспаривающими право собственности страхователя на данный объект недвижимости, и сопровождающаяся убытками страхователя.

В данном случае в качестве объекта страхования выступают имущественные интересы страхователя, связанные с утратой или ограничением права собственности на объект недвижимости, указанный в договоре страхования.

Право собственности может быть оспорено путем обращения в суд с предъявлением к собственнику иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Таким образом, основанием для признания страховщиком обязанности произвести страховую выплату при страховом случае является законное решение суда, вступившее в силу.

С целью признания сделок недействительными страховщики используют следующие основания.

1. Расторжение сделки купли-продажи недвижимого имущества из-за дефектов в оформлении или содержании правоустанавливающих и регистрирующих документов, возникших при:

– государственной регистрации в поземельной книге или кадастре, включая обременения;

– кадастровом и техническом учете объекта недвижимости;

– оценке юридической значимости правоустанавливающих документов;

– стоимостной оценке в результате превышения допустимых погрешностей при определении площади или других расчетных параметров объекта недвижимости.

2. Установление согласно действующему законодательству сервитута или других вещных прав третьих лиц на объект недвижимости, в отношении прав на который заключен договор страхования.

3. Искажение или утрата уполномоченной организацией информации о правах на объект недвижимости и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке.

4. Предъявление права на имущество со стороны третьих лиц, не имевших их ранее.

5. Отчуждение имущества в соответствии с решением суда.

6. Совершение сделки с недвижимостью ненадлежащим лицом.

Под дефектами в правоустанавливающих и других юридически значимых документах понимаются недействительные или ненадлежащим образом оформленные документы, подтверждающие право собственности на предмет страхования, а также случаи совершения сделок с недвижимостью недееспособными или ограниченными в дееспособности лицами, неправоспособными юридическими лицами и сделки, совершенные под воздействием обмана, насильственных действий и угроз.

Лицами, причастными к сделкам с недвижимостью, помимо приобретателя, являются следующие:

– доверенные лица приобретателя или продавца объекта недвижимости, действующие от его имени и по его поручению;

– уполномоченные государственные учреждения и организации, участвующие в предоставлении, составлении, оформлении, регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимым имуществом;

– нотариусы, имеющие лицензию на право нотариального заверения сделок с недвижимым имуществом, участвующие в предоставлении, составлении, оформлении, удостоверении и регистрации прав собственника на недвижимое имущество;

– уполномоченные организации – риелторы, имеющие свидетельство или лицензию на право совершения сделок с недвижимым имуществом.

Страховые компании предлагают условия, согласно которым договор может быть заключен на любой срок в полных годах или месяцах или на неопределенный срок до момента прекращения права собственности страхователя.

Убытки страхователя, которые должны быть возмещены, могут определяться в размере расходов, которые страхователь, чье право нарушено, должен будет совершать для восстановления права собственности на недвижимое имущество, а также неполученные доходы, которые страхователь должен был получить при обычных условиях гражданского оборота (если бы его право не было нарушено), включая судебные издержки и расходы, понесенные при защите права или долгового обязательства.

Правила страхования, утвержденные страховщиками, предусматривают, что страховая компания должна выплатить страховое возмещение после вступления в законную силу решения суда, лишающего страхователя права собственности. При этом возможно несколько вариантов – выплата может производиться за страховое событие, наступившее как в период действия договора, так и после его окончания, при том условии, что исковые требования на недвижимое имущество были заявлены в период срока действия договора страхования. Тариф титульного страхования на год составляет в среднем 0,5–2% от стоимости недвижимого имущества.

В настоящее время данный вид страхования является особенно актуальным, в частности, при операциях ипотеки, когда приобретение жилой недвижимости на вторичном рынке на условиях ипотечного кредита осуществляется при заключении договора страхования титула собственности. Помимо этого, страхование титула востребовано среди владельцев особняков, построенных на земле, перевод которой в категорию земель, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, осуществлялся с нарушениями законодательства.

Следует учитывать, что тонкости страхования загородной недвижимости могут различаться в зависимости от характеристик объекта страхования. Для больших загородных коттеджей большинство страховых компаний предлагает специальные льготные условия.

Страховая ставка деревянных построек или смешанных строений, в составе которых имеются деревянные конструктивные элементы, значительно выше цены страхования зданий, полностью построенных из кирпича.

Срок эксплуатации и степень износа страхуемого объекта также будут учитываться. Основанием для повышения тарифной ставки на 0,1–0,2 % могут стать возраст и срок капитального ремонта здания, превышающий 25 лет.

Каждая страховая компания имеет список объектов, не принимаемых на страхование. Если дом снабжен системой охранной и пожарной сигнализации, страхователь имеет право просить о снижении тарифной ставки. По мнению специалистов, невыгодное месторасположение страхуемого объекта (зона паводков, склоны оврагов, близость к котлованам) также повышает стоимость страховки.

Страховые организации принимают во внимание и районную статистику по правонарушениям. От нее во многом зависит тариф страхования риска «противоправные действия третьих лиц». Страховой тариф может быть снижен, если страхователь пользуется услугами данной организации не первый год без убытка для нее. В этом случае может быть предоставлена значительная скидка, даже если страхователь переходит из одной организации в другую.

Тарифы титульного страхования зависят от степени риска утраты жилой недвижимости в случае возникновения претензий со стороны третьих лиц, иными словами, наличия тех или иных опасностей, обусловленных юридической чистотой объекта недвижимого имущества. Следует учитывать, что, если страховщик посчитает риск утраты права собственности достаточно высоким, страхователю, скорее всего, откажут в выдаче кредита.

Во всем мире право собственности регистрируется двумя способами. Первый способ, распространенный в Европе, обеспечивает регистрацию объекта недвижимого имущества и уверенность владельца в том, что его не лишат права собственности ни при каких условиях. В случае если обнаружится прежний владелец и предъявит какие-либо претензии и выяснится, что сделка была проведена с нарушениями, государство компенсирует пострадавшему владельцу ущерб.

В России дело обстоит иным образом. Государство регистрирует только сам факт сделки (активная регистрация), но не дает гарантий на случай притязаний со стороны третьих лиц. Поэтому владелец может лишиться купленного объекта недвижимого имущества, например, по вине недобросовестных риелторов. Именно поэтому титульное страхование надежнее активного, поскольку защищает не от тех событий, которые могут произойти в будущем, а от последствий неправильно или недобросовестно оформленных сделок. Иными словами, титульное страхование представляет собой страхование имущественного интереса покупателя, в то время как активное – только самого имущества.

Для оформления договора титульного страхования имущества необходимо предоставить основные документы, удостоверяющие наличие имущественного интереса.