Клуб банкиров - Дэвид Рокфеллер

ТИФН, официально имеющий название «Рокфеллер сентер пропертиз инк.» (РСПИ) был создан и акционирован в сентябре 1985 года. Я был председателем правления, которое наряду со мной включало моего старого друга Пита Питерсона из группы «Блэкстоун»; Бенджамина Холлоуэя, главу отдела недвижимости «Эквитэбл лайф»; Паула Рейхмана, одного из первых лиц в компании «Олимпия и Йорк», и Дика Велла. Фирмы «Голдман Сакс» и «Ширсон Леман» были гарантами этого крупнейшего предложения ТИФН в истории, выпустив 37,5 млн. акций по 20 долл. за акцию, принесших 750 млн. долл. США, и провели маркетинг 335 млн. облигаций в Европе и 215 млн. вексельных обязательств в Японии.

ТИФН выдал РГИ ссуду в сумме собранных 1,3 млрд. долл., получив взамен закладную на здание и земельный участок первоначального Рокфеллеровского центра. Вырученные средства были выплачены в соответствии с директивами трастового комитета. РГИ производил регулярные выплаты ТИФН за счет средств, выплачиваемых арендаторами Рокфеллеровского центра, а ТИФН в свою очередь выплачивал дивиденды своим акционерам в объеме, составлявшем 95 % годового налогооблагаемого дохода, как это требуется правилами для ТИФН.

В соответствии с условиями ТИФН, как они определялись в его проспекте, дивиденды должны были возрасти с 1,75 долл. в 1986 году до 6,63 долл. в 2000 году, когда акционеры будут иметь возможность либо превратить закладную во владение 71,5 % Рокфеллеровского центра, либо дожидаться возврата своего основного капитала в 2007 году. В проспекте ТИФН было четко указано, что на протяжении первых девяти лет доход за счет аренды будет недостаточным для оплаты закладной и что РГИ покроет недостачу, составляющую, по имеющимся оценкам, 250 млн. долл., за счет привлечения собственных резервов.

Мы были удовлетворены тем, что наши прогнозы в отношении ТИФН носили реалистический характер и оказались достижимыми, поскольку 40 % договоров о лизинге Центра на более 2,3 млн. квадратных футов площади должны были возобновляться в 1994 году. Мы считали, и большинство экспертов были с этим согласны, что рынок нью-йоркской городской недвижимости продолжит внушительный рост после спада в начале 1980-х годов. Мы рассчитывали, таким образом, что к 1994 году сможем увеличить арендную плату в среднем до 75 долл. за квадратный фут, что даст увеличение на 100 %. Мы также считали, что остающиеся договоры о лизинге, подлежащие возобновлению в срок с 1995 по 2000 год, пойдут по цене от 80 до 100 долл. за квадратный фут. Таким образом, вместо потерь на ранних этапах придет серьезная прибыль, и если акционеры ТИФН реализуют опцион на владение в 2000 году, мы передадим им, как и обещали, недвижимость, находящуюся в хорошей форме.

Наши прогнозы оказались точными на протяжении первых пяти лет. ТИФН начал выкуп своих облигаций и векселей (почти 480 млн. долл. из общей суммы в 550 млн. долл.), вовремя выплачивал дивиденды в обещанных количествах и даже начал возвращать капитал своим акционерам — по 1,58 долл. за акцию к концу 1988 года. Сильный фондовый рынок в эти годы подтолкнул к увеличению залогового фонда и уменьшению сумм, которые РГИ должна была вносить из собственных наличных средств. Кроме того, цены на новый лизинг возрастали в соответствии с нашими ожиданиями. ТИФН был в отличной форме.

То же самое относилось и к РГИ. По настоянию Трастового комитета мы продали «Аутлет коммюникэйшнз», центральное звено нашей ранее проводившейся стратегии на диверсификацию, за хорошую сумму, составлявшую 236 млн. долл. до уплаты налогов. Другие активы РГИ, в частности «Кушман энд Уэйкфилд» и полностью перестроенный «Радио-сити мюзик-холл», ведущая концертная площадка страны с годовой прибылью, приближающейся к 9 млн. долл. в год, — также демонстрировали хороший рост. Таким образом, несмотря на снятие Трастовым фондом средств в сумме 250 млн. долл. на нужды семьи, балансовая ведомость РГИ оставалась в хорошем состоянии. По существу, к концу 1988 года чистая стоимость компании возросла с 350 млн. долл. до 1,1 млрд. долл., темпы роста компании всего лишь за три года, выраженные в процентах, уже характеризовались двузначной цифрой.

Забавно, что этот здоровый процесс повышения стоимости оказался обоюдоострым мечом. Стоимость РГИ опять выросла до более 50 % общей стоимости трастовых фондов 1934 года, что вызывало тревогу среди членов Трастового комитета.

К концу 1988 года Дик Велл и я начали проводить регулярные встречи с Трастовым комитетом для обсуждения будущего РГИ. Боуен сказал нам, что он и другие попечители считают «нездоровым», что на РГИ приходится такая большая доля активов трастовых фондов. Они были особенно озабочены уязвимостью РГИ к падению стоимости недвижимости в Нью-Йорке. Пол Уолкер, ставший членом Трастового комитета в 1987 году, после выхода в отставку с поста председателя Федеральной резервной системы, согласился с Боуеном, ибо был особенно встревожен ситуацией с недвижимостью в Нью-Йорке. Дик Велл сообщил, что Пол Уолкер сказал ему, что, по его мнению, «недвижимость не является подходящей формой трастовых инвестиций; он не чувствует себя хорошо из-за долгов, которые требуются при инвестициях в недвижимость, и, что еще важнее, у него мало веры в нью-йоркских политиков».

Трастовый комитет пришел к выводу, что для защиты интересов бенефициаров доля акций РГИ, выраженная в процентах к сумме трастовых фондов, должна быть уменьшена с 50 % до величины, приближающейся к 15 %. Для достижения этой цели члены комитета хотели уменьшить долю акций РГИ во владении трастовыми фондами с 86 процентов примерно до 25 %, причем как можно скорее. После того как управляющие РГИ достигнут этого результата, заверил нас Боуен, Трастовый комитет не будет более вмешиваться в политику и оперативную деятельность РГИ и будет рассматривать компанию как любую другую значительную инвестицию.

По существу, именно Трастовый комитет, а не семья Рокфеллеров и не правление РГИ принял окончательное решение, что владение Рокфеллеровским центром более «не отвечает наилучшим интересам семьи Рокфеллеров».

Для выполнения диктата Трастового комитета Велл и я рекомендовали осуществить продажу контрольного пакета РГИ. Члены Трастового комитета дали нам «зеленый свет» в отношении продажи в сентябре 1989 года. Однако они выдвинули два условия, которые делали нашу задачу более трудной: невозможно высокая минимальная цена в 1 тыс. долл. за акцию и завершение продажи до конца года — в противном случае они рассмотрят другие варианты.

Дик Велл и его команда нашли 20 компаний в США, в Европе и в Японии, которые могли быть заинтересованы в РГИ. «Мицубиси эстейт корпорэйшн», набитая наличностью за счет бума японского рынка недвижимости, предложила огромную сумму в 1350 долл. за акцию, это было упреждающее предложение, которое, по существу, прекратило аукцион. В конце октября 1989 года правление РГИ приняло их предложение.