Система пользования, управления и эксплуатации многоквартирным домом как объектом общедолевого имущества. Концепция - Ирина Дроздова

И. А. Дроздова

Система пользования, управления и эксплуатации многоквартирным домом как объектом общедолевого имущества

Научно-популярное издание

Концепция

ВВЕДЕНИЕ

В статье 1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс РФ) закреплены принципы отрасли жилищного права. Среди основных:

– обеспечение условий для осуществления гражданами прав на жилище;

– недопустимость произвольного лишения жилища;

– недопустимость произвольного ограничения жилищных прав;

– обеспечение безопасности мест проживания;

– создание благополучных условий для проживания;

– обеспечение прозрачности действий участников жилищной сферы.

В данной работе речь пойдет о пользовании, управлении и эксплуатации общедолевого имущества многоквартирных домов.

Анализируя вышеназванные основные принципы, можно определить основной вектор в системе пользования, управления и эксплуатации многоквартирными домами – это обеспечение безопасности и благополучия человека, которые можно объединить в понятие «обеспечение качества жизни».

В первой части проводится обзорный анализ жилищного законодательства. Необходимость этого заключается прежде всего в том, что для выстраивания системы пользования, управления и эксплуатации общедолевым имуществом многоквартирных домов (далее – Системы пользования, управления и эксплуатации МКД) в первую очередь должны быть названы субъекты этой области, четко определены нормы, которые должны ими выполняться, ответственность этих субъектов и механизмы работы всей Системы пользования, управления и эксплуатации МКД, в том числе осуществление контроля и надзора за ней.

Далее, для полного анализа приводится обзор практики надзора и контроля в жилищной сфере (а не только жилищного надзора, как это предусмотрено в ст. 20 Жилищного кодекса РФ) различных государственных и муниципальных органов власти.

Вторая часть является результатом анализа информации, в том числе содержащейся в первой части, и на основании этого к обсуждению предлагается Система пользования, управления и эксплуатации МКД.

I. ДИАГНОСТИКА ТРЕБОВАНИЙ, РЕГУЛИРУЮЩИХ ЖИЛИЩНУЮ СФЕРУ, В ТОМ ЧИСЛЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ, УПРАВЛЕНИЕ И ЭКСПЛУАТАЦИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

1.1. Анализ нормативно-правовых предписаний и требований и предложения по их усовершенствованию

Законодательство в жилищной сфере можно разделить на:

– общие положения в целом, касающиеся компетенции, жилищных прав и обязанностей субъектов жилищных и иных, связанных с ними правоотношений;

– специальные нормы, регулирующие особенность правового положения и деятельность субъектов жилищной сферы;

– нормы, регламентирующие осуществление контроля и надзора за соблюдением норм жилищного права и тесно связанного с ним законодательства.

Жилищный кодекс РФ, а также подзаконные акты Российской Федерации и субъектов Российской Федерации претерпевают «бесконечные» изменения. Это обусловлено необходимостью реформирования системы жилищной сферы. Но для проведения жилищной реформы в первую очередь необходима ревизия жилищных и сопряженных с ними норм, а не хаотичное принятие несогласованных между собой актов.

1.1.1. Для начала необходимо четко сформулировать понятия, определяющие сущность уже существующих отношений, и привести в соответствие с ними те, которые встречаются в иных нормативных правовых актах и имеют отношение к жилищным правам и обязанностям. Учитывая, что Жилищный кодекс РФ является базовым нормативным правовым актом к иным нормативным правовым актам в жилищной сфере, эти основные понятия (дефиниции) необходимо закрепить в самом Жилищном кодексе РФ.

Среди таких понятий можно выделить:

а) по видам помещений:

– жилое помещение;

– многоквартирный дом;

– нежилое помещение, расположенное в многоквартирном доме;

– одноквартирный дом / жилой дом, двухквартирный дом;

– квартира;

– комната;

– объекты, относящиеся к общедолевому имуществу;

б) по субъектам, независимо от форм собственности (частной, муниципальной, государственной):

– лицо, имеющее право пользования помещением (собственник, наниматель, участник долевого строительства (лицо, принявшее помещение у застройщика по акту), член жилищного, жилищно-строительного кооператива, товарищества собственников жилья);

– лицо (организация, индивидуальный предприниматель), осуществляющее управление и эксплуатацию объектов, относящихся к общедолевому имуществу;

– лицо (организация, индивидуальный предприниматель), осуществляющее поставку энергоресурсов (ресурсоснабжающие организации);

– застройщик;

– лицо (организация, индивидуальный предприниматель), осуществляющее деятельность в сфере реконструкции и капитального ремонта объектов, относящихся к общедолевому имуществу;

– лицо (организация, индивидуальный предприниматель), осуществляющее эксплуатацию, текущий и капитальный ремонты, реконструкцию объектов коммунального хозяйства (сооружения, сети);

– органы федеральной, региональной, муниципальной властей, осуществляющие функции по реализации жилищных прав (движение жилищных фондов, предоставление жилья нуждающимся в улучшении жилищных условий или не обеспеченных жилыми помещениями, признание жилых помещений непригодными, проведение открытых конкурсов по выбору организаций для управления и эксплуатации объектов общедолевого имущества и т. д.);

– орган, выполняющий контроль за деятельностью организаций, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление и эксплуатацию объектов общедолевого имущества (Совет многоквартирного дома);

– органы власти, осуществляющие функции надзора и контроля. Все перечисленные субъекты, кроме последнего вида (органы власти, осуществляющие функции надзора и контроля), являются также субъектами предмета надзора.

Возможно, для целей контроля и надзора в этой сфере имеет смысл унифицировать всех пользователей и ввести понятие «ответственный пользователь», им может быть как собственник, так и иной пользователь помещений многоквартирного дома, например, лицо, принявшее помещение у застройщика по акту, член жилищного или жилищно-строительного кооператива. Если это наниматель, то собственник в договоре найма определяет его как «ответственного пользователя». Это также может быть застройщик, в случае если дом введен в эксплуатацию, но помещения (квартиры, нежилые объекты) не переданы участникам долевого строительства или собственникам. Главное, чтобы это лицо было зафиксировано как лицо, не только получившее помещение по акту, но и фактически пользовалось этим помещением, т. е. проживало или находилось в нем, и было наделено полномочиями субъекта предмета контроля и надзора со стороны контрольно-надзорных органов.

И соответственно на этот субъект будут возложены права и обязанности, которые имеют отношение к правилам пользования помещением, порядку выбора способа управления, условиям управления и эксплуатации многоквартирного дома, начислениям и платежам за услуги лиц, осуществляющих управление и эксплуатацию многоквартирных домов, капитальный ремонт и поставки энергоресурсов, и, безусловно, контролю и надзору. Информацию об ответственном пользователе можно будет отражать в электронном паспорте многоквартирного дома для внутреннего пользования. На председателя Совета многоквартирного дома могут быть возложены обязанности проверять и актуализировать эту информацию, другими словами, председатель многоквартирного дома будет знать в лицо всех проживающих или находящихся в вверенном ему доме. «Бесправные» и «необязательственные» наниматели сегодня, которые проживают в съемных квартирах и комнатах, никоим образом не участвуют в системе пользования, управления и эксплуатации домами. Они не могут влиять на качество оказываемых услуг по управлению и эксплуатации общедолевым имуществом, а также не несут ответственности за ненадлежащее пользование объектами общедолевого имущества и индивидуальной собственности, хотя фактически именно они им пользуются. А собственники, которые передают в наем свои квартиры, комнаты и другие помещения, не проявляют должного интереса к управлению и эксплуатации своего имущества. И это отчасти становится причиной неэффективного управления и нерациональной эксплуатации общедолевым имуществом многоквартирных домов, поскольку «хозяина» нет.

Если определить ответственным пользователем лицо, фактически проживающее или находящееся в помещении индивидуальной собственности, то можно будет сделать первые шаги к тому, чтобы не только упорядочить всю систему пользования, управления и эксплуатации МКД, но и усилить борьбу с «резиновыми квартирами», незаконным проживанием (нахождением) лиц на территории страны, уходом от налогов, подлежащих начислению и уплате с доходов от сдачи в коммерческий наем помещений;