Жилищное право - Ирина Ромашкова

Контрольные вопросы

1. Что такое жилое помещение? Определите особенности жилого помещения как объекта жилищных и гражданских прав.

2. Перечислите основные виды жилых помещений. Дайте определение каждого вида.

3. Назовите требования, предъявляемые к жилым помещениям. Обоснуйте требования законодателя.

4. Какие требования к жилым помещениям являются основными?

5. Могут ли являться жилыми помещениями отдельные части квартиры? Почему?

6. Что такое площадь жилого помещения? Назовите виды площадей жилого помещения.

7. В чем отличие общей площади жилого помещения от жилой? Что из составных частей жилого помещения относится к общей площади, а что – к жилой?

8. Какие требования предъявляются к пользователям жилых помещений?

9. Перечислите грубые нарушения жилищного законодательства. С чем связано отнесение данных нарушений к грубым? Какие санкции предусмотрены?

10. Что такое технический паспорт жилого помещения?

Тема 5. Перевод жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые

Основные понятия

Условия и порядок перевода жилых помещений в нежилые. Перевод жилого помещения в нежилое не допускается , если: 1) доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, служащих проходом к жилым помещениям; 2) отсутствует техническая возможность обеспечить такой проход; 3) переводимое помещение – часть жилого помещения или используется для постоянного проживания; 4) переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц; 5) в многоквартирном доме допускается при условии, что непосредственно под переводимым расположено нежилое помещение.

Перевод нежилого помещения в жилое не допускается , если: 1) помещение не отвечает установленным техническим и санитарно-эпидемиологическим требованиям; 2) отсутствует возможность обеспечить такое соответствие; 3) право собственности на жилое помещение обременено правами других лиц.

Порядок перевода. Для перевода необходимо представить в орган, осуществляющий перевод помещений, следующие документы: 1) заявление о переводе; 2) правоустанавливающие документы на жилое помещение (подлинники или нотариально удостоверенные копии); 3) план переводимого помещения с его техническим описанием или технический паспорт – для жилых помещений; 4) поэтажный план дома; 5) проект переустройства или перепланировки переводимого помещения (если это необходимо).

Решение принимается по результатам рассмотрения заявления и предоставленных документов не позднее чем через 45 дней со дня предоставления указанных документов в данный орган.

Решение выдается заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня его принятия.

Переводу жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые посвящена глава 3 раздела I ЖК РФ. Нормы, регулирующие данные отношения, практически отсутствовали как в ЖК РСФСР 1983 г. (ст. 9 содержала общие правила перевода жилых помещений в нежилые), так и в Основах жилищного законодательства. В настоящее время вопросы, связанные с переводом жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые, достаточно подробно регламентированы.

Гражданский кодекс РФ также упоминает только о переводе жилых помещений в нежилые. В соответствии с п. 3 ст. 288 такой перевод должен производиться в порядке, определяемом жилищным законодательством. Поэтому нормы ЖК РФ, допускающие также перевод нежилых помещений в жилые, являются принципиально новыми.

Жилищный кодекс РФ закрепил общее правило, согласно которому перевод жилых помещений в нежилые и наоборот допускается, однако при этом должны быть соблюдены императивные требования Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

При осуществлении перевода жилых помещений в нежилые и наоборот следует учитывать запрещающие положения законодательства, предусмотренные ст. 22 ЖК РФ. Такой запрет носит императивный характер и направлен на защиту жилищных прав третьих лиц. В соответствии со ст. 22 ЖК РФ подобный перевод не может быть произведен, когда:

а) доступ к помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

б) помещение является частью жилого помещения или используется собственником данного помещения либо иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

в) право собственности на данное помещение обременено правами каких-либо лиц (физических или юридических), например, помещение является предметом залога.

Эти исключения действуют в отношении всех видов помещений, пригодных для постоянного проживания граждан и отвечающих установленным санитарным и техническим правилам и нормам.

Для перевода в нежилые помещения таких жилых помещений, как квартиры в многоквартирных домах, предусмотрены дополнительные ограничения. Перевод квартиры в нежилое помещение возможен при условии, что данная квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома либо выше первого этажа, но при этом помещения, находящиеся непосредственно под такой квартирой, являются нежилыми.

Хотя формулировка «выше первого этажа» позволяет предположить, что в таких случаях подразумевается практически любой другой, кроме первого, этаж многоквартирного дома, необходимо учитывать то, что перевод жилого помещения в нежилое запрещается, если доступ к такому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению (например, обустроить отдельный вход). Поэтому указанную норму все же следует рассматривать ограничительно: в ней имеются в виду нижние этажи многоквартирного дома с возможностью обустроить отдельный вход.

Для осуществления перевода нежилых помещений в жилые ЖК РФ предусматривает только два ограничения. Во-первых, такой перевод не допускается, если соответствующее помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие данного помещения указанным требованиям. Имеются в виду санитарные и технические правила и нормы. Во-вторых, перевод невозможен, если право собственности на нежилое помещение обременено правами физических и (или) юридических лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды, доверительного управления и т. п.).

Следует отметить, что ЖК РФ не приводит оснований для осуществления перевода, следовательно, вопрос о необходимости перевода и его причинах находится в компетенции собственника такого помещения. Поскольку только собственник помещения вправе решать вопрос о необходимости и целесообразности перевода, то и инициировать перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое вправе только собственник помещения или уполномоченное им лицо.

В ст. 23 ЖК РФ закреплен единый порядок перевода помещений. Такой перевод осуществляется органом местного самоуправления. Для этого заявитель должен представить в орган, осуществляющий перевод помещений, документы в соответствии с установленным перечнем:

1) заявление о переводе помещения в установленной форме (форма заявления утверждена постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»);

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого).

Приведенный в ст. 23 ЖК РФ перечень сформулирован как исчерпывающий. Поэтому орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления каких-либо дополнительных документов.

Орган, осуществляющий перевод, обязан выдать заявителю расписку о принятии документов с перечнем всех принятых документов. На расписке должны быть проставлены дата принятия и роспись лица, принявшего документы.

На принятие решения о переводе или об отказе в переводе помещения органу, осуществляющему такой перевод, предоставлен ограниченный срок – 45 дней со дня представления заявителем необходимых документов (то есть со дня их получения соответствующим органом). Датой получения указанным органом представленных документов следует считать дату, указанную в расписке, выдаваемой заявителю. Такая расписка одновременно может служить доказательством того, что все предусмотренные ст. 23 ЖК РФ документы были представлены в полном объеме.