Бизнес есть бизнес. 60 правдивых историй о том, как простые люди начали свое дело и преуспели - Гансвинд Игорь Игоревич

– Чего хотят инвесторы?

– 90% наших заказов – это реконструкция и реставрация, а не новое строительство. Основные клиенты – люди, которые хотят реконструировать свою собственность.

– А если к вам приходит человек, который хочет затеять новое строительство?

Все жалуются, что строить негде, и везде торчат краны…

– В распределении свободных площадок мы не участвуем, мы – маленькие, а рынок этот монополизирован.

– Что вы уже построили?

– Знаете клуб «Европа» на Пушкинской? Это здание архитектора Шехтеля площадью 6 тыс. квадратных метров. Его приподняли, выкопали под ним подвал и опустили обратно. Ресторан «Тинькофф», склад в подмосковном городе Железнодорожный для Rockwell, скейт-парк, торговый центр у станции «Лосиноостровская» и другие. Сегодня мы ведем около десяти проектов. Они в разных стадиях: где-то сдача, где-то стройплощадка, где-то подготовка документов.

СЛУШАЛИ-ПОСТАНОВИЛИ-СОГЛАСОВАЛИ

Подготовка документов, между прочим,– это в строительстве самое главное.

На стройку уходит примерно год, а на всяческие согласования от года до двух. Об этом увлекательном периоде Покусаев рассказывает довольно туманно. Но догадаться можно.

– Часто инвесторы первые три-четыре месяца вообще не понимают, зачем они нам платят деньги. Они думают: чтобы получить согласование, надо сдать установленный пакет документов и в установленное время получить заключение на этот пакет. Все очень просто. Но люди не знают, что Москва – это огромное количество согласований. Я думаю, что сама схема-то достаточно разумна и целесообразна. Но в отдельных организациях работают ленивые люди. И мнение, что дал денег – получил результат, неверное. Никто не будет принимать решение, если оно не соответствует нормативам. Потому что каждый отдельный человек не принимает конечного решения. Вся проблема – это проблема лености чиновников. И еще. При выдаче согласований они ставят временные ограничения, прекрасно понимая, что эти разрешения и согласования будут просрочены. С учетом постоянно меняющегося законодательства потребуется корректировка либо дополнительные согласования. Если ты не знаешь, куда все это двигается, то этот поезд придет в тупик.

– С памятниками архитектуры, наверное, мороки больше?

– Памятники реконструировать в принципе нельзя, их можно только реставрировать. Для этого нужен проект реставрации, который согласовывается в органах охраны памятников.

– Вы имеете лицензию на реставрацию?

– Лицензию должны иметь не мы, а организация, которая будет выполнять работы. А работать с памятниками проще и, наверное, интересней: трудозатраты меньше, деньги те же. С ними ведь ничего нельзя сделать, кроме как отреставрировать. Поэтому объем документации и время, затраченное на ее подготовку, на порядок меньше, чем при реконструкции или новом строительстве. Проект реставрации делается максимум за два месяца, а с реконструкцией я раньше чем через год на площадку не выйду.

– Что вам выгоднее – памятники или обычные здания?

– Работы на памятниках дороже. Ведь в 90% случаев дешевле снести дом, чем построить его заново.

– Какова средняя сметная стоимость здания?

– От тысячи долларов за квадратный метр. Средний объект стоит не меньше миллиона.

– Сами согласования – они ведь не бесплатные?

– С каждым годом все дороже и дороже. За последние три-четыре года большинство городских служб сильно повысили официальные расценки за согласование документов. Раньше были сотни долларов, теперь тысячи. Впрочем, это доли процента от общей стоимости объекта.

ИНВЕСТОР – ВРАГ ЧЕЛОВЕКА

Чиновник – он на то и чиновник, чтобы мешать добрым людям делать свой бизнес. Но, оказывается, инвестор тоже не сахар.

– Основные факторы, которые мешают реализации проекта,-нерешительность и неграмотность инвестора и затягивание им принятия решений,– говорит Покусаев, не приводя, правда, никаких примеров. Он вообще избегает конкретики.– Приходится проводить для него ликбез. Потому что он неграмотный. Ну это как папуаса посадить в «Мерседес».

Одно из главных заблуждений инвесторов – это что недвижимость в Москве принесет им бешеный доход. Тогда Покусаев объясняет им, что это не так. Недвижимость может сохранить и несколько приумножить капитал, но не более того. После этого ликбеза часть желающих отсеивается. Остаются те, кто согласен на разумный процент от продажи готового здания или от сдачи его в аренду.

Газетные публикации, в которых говорится, что инвестиции в московскую недвижимость не столь доходны, как раньше, на притоке клиентов пока не сказались. Правда, состав их изменился. Раньше это была московская публика, теперь, говорит Покусаев, люди с периферии. Как с ними работать? Очень просто.

– Нам платят за то, что мы инвестору рассказываем, как у него все плохо…

Лучше это делать каждый день, тогда больше платят,– без улыбки говорит Покусаев.– За решение проблем.

– От чего зависит количество клиентов – от курса доллара, от политики? Есть какие-то закономерности?

– Закономерность одна: когда праздники, инвесторов нет, решать вопросы не с кем, поэтому можно ехать отдыхать.

РАБЫ СТРОЙКИ

После инвестора и чиновников начинается собственно стройка. Это самый капиталоемкий этап: на него уходит 80% затрат. Зато, оказывается, он и самый несложный.

– Это простой технологический процесс. У тебя есть документация, тебе ее обсчитают, ты деньги заплатил – и вперед,– говорит Покусаев.– В древнем Египте строили рабы. В Штатах строят мексиканцы. В Москве – украинцы, молдаване, белорусы. Те же рабы. Уровень подхода и технологий таков, что рабы могут строить нормальные объекты.

– Почему такое чудовищное качество строительства в Москве?

– Это вопрос мотивации. У застройщика мотивация простая: нажить деньги на клиенте. Логично? Чтобы нажить деньги на клиенте, нужно поменьше затратить, побольше засадить. Зачем ему нанимать квалифицированную рабочую силу?

– А у вас какая мотивация?

– Я получаю либо процент от выполненных работ и услуг, либо фиксированную сумму. Я не буду подписывать документ, если это не соответствует нормам. А если соответствует, и качество устраивает инвестора, то так тому и быть.

– Сколько вы берете?

– Некую фиксированную сумму или процент от сметной стоимости проекта.

В среднем 4-5%, а вообще разброс от двух до десяти. Если объект маленький, то процент выше, потому что и большой, и маленький – возня одна и та же. А если объект огромный, то процент низкий. Если маленький и очень сложный – то процент самый высокий. То же самое и у других компаний.

НА РАБОТУ ЗА ДЕНЬГАМИ

Покусаев говорит, что в Москве примерно 15 таких компаний, как его. Цены на услуги примерно одинаковые, равно как и круг ответственности, и поэтому конкуренции между компаниями не наблюдается – каждая имеет свою специализацию и свой круг заказчиков.

– А бывает такое, чтобы не было заказчиков? Ну не идут, и все?

– Если они не идут, то это очень хорошо,– без улыбки говорит Покусаев.– Столько проблем, когда приходят… Объекты длятся годами, и каким надо быть дебилом, чтобы за три года, пока длится один проект, не найти другой?

Сегодня «Технохолдинг» ведет примерно десяток объектов разной степени готовности. Где-то только начали собирать документы, где-то сдают готовое здание. Обеспечивают все это дело 30 с небольшим сотрудников «Технохолдинга». Это руководители проектов, затем люди, осуществляющие технадзор на стройплощадках, и помощники.

– Какую специальность должен иметь руководитель проекта?

– Он должен быть менеджером,– отвечает Покусаев.– Как правило, в строительстве он вообще ничего не понимает. Кстати, до начала девяностых Павел Валерьевич и сам ничего не понимал в строительстве, потому что окончил военно-морское училище по специальности «инженер радиоэлектроники».

– Что делать, чтобы руководители проекта не вступали в сговор, скажем, с потенциальными подрядчиками? За «откат»?