Анатомия финансового пузыря - Елена Чиркова

Однако строительный бум пока продолжался. В 1926 году было построено недвижимости в полтора раза больше, чем в пиковом по продажам 1925-м [Там же, р. 144]. В основном это было инфраструктурное строительство. Была закончена новая железная дорога, углублена бухта, при помощи спонсоров строился университет Майами. Продолжалось возведение Корал-Гейблс. Самым крупным частным проектом 1926 года стала прокладка и застройка Бискайенского бульвара в восточной части Майами. Бульвар прокладывался по уже застроенным районам, поэтому проект требовал выкупа не только земли, но и уже существовавшей, но морально устаревшей недвижимости в городе. Эти сделки велись активно, и кредит был доступен. Город частично финансировал инфраструктуру.

Местные власти, которые охотно способствовали строительному буму, за свой счет финансируя строительство некоторых объектов инфраструктуры, обычно через выпуск облигаций, продолжали проводить размещения бумаг. Уже в 1916 году власти Майами одобрили выпуск акций в размере 11,5 млн долларов на объекты городской инфраструкты, а на объекты Майами-Бич – на 2,6 млн долларов [Там же, р. 148]. В конечном итоге многие муниципалитеты объявили себя банкротами и по облигациям не рассчитались.

Строительные работы были свернуты только после урагана, накрывшего побережье в ночь с 18 на 19 сентября. Удар пришелся как раз на часть побережья между Палм-Бич и Майами, то есть самую застроенную и густонаселенную. Деревья были вырваны с корнями, дома разрушены, 392 человека погибли, 6281 был ранен. В Майами 2000 домов было полностью разрушено и еще 3000 пострадало – они остались без крыш и окон. В Форте Лаудердел было разрушено и пострадало 1200 и 1000 домов соответственно, «схлопнулся» один отель. Это была одна из крупнейших природных катастроф за всю историю США. Таких сильных ураганов не было с 1910 года, и новые владельцы недвижимости попросту не подозревали о подобных рисках. Несмотря на отчаянные попыки местных девелоперов вернуть туристов и обширную рекламу штата, оживления в 1926–1927 годах не наступило. В 1928-м пришел еще один ураган, а в 1929 году случился крах на фондовой бирже, что окончательно подорвало перспективы ближайшего восстановления.

Вслед за коллапсом недвижимости последовал отток депозитов из банков. На конец 1926 года они составили 550 млн долларов и продолжали снижаться. Поскольку владельцы недвижимости перестали обслуживать и закладные, то последовала волна банкроств банков.

Почему бум во Флориде все же состоялся и почему американцы предпочли Флориду Калифорнии в качестве курортного направления? Во Флориде можно было найти большие свободные участки под застройку, в том числе расположенные вдоль береговой линии. Цены были относительно низкими по сравнению с ценой земли в развитых индустриальных и сельскохозяйственных регионах. И в этом смысле Флорида была «последним шансом Америки» (America’s last frontier, дословно – последний рубеж). Вторая причина – это развитие инфраструктуры. Железная дорога, тянущаяся вдоль восточного побережья полуострова, – детище Флаглера, была посроена в 1900 году. Она открыла для заселения южную часть штата. Постепенно обустроили и другие железные дороги, в частности вдоль западного побережья, проложили хайвеи. Во Флориду стали ходить пароходы. Кроме того, до Флориды из Нью-Йорка можно было добраться на поезде примерно за сутки. Немаловажно и то, что флоридские власти, чтобы привлечь туристов и покупателей недвижимости, предложили прекрасные финансовые стимулы – в штате не было ни налога на наследство, ни местного подоходного налога, ни налога с продаж. Робертс отмечает, что Флорида привлекает «консервных» туристов и тем, что они могли отдать своих детей в прекрасные школы, которые стоили всего 50 центов в неделю [Roberts 1926, р. 89].

Бум не был внезапным. Вот уже много лет Флорида являлась зимним курортом для всех слоев населения, от миллионеров до фермеров, которые зимой могли позволить себе отдых. Пляжи Флориды были великолепны. Привлекали и буйная тропическая растительность, и климат (зимой светит солнце и можно купаться), которые отличались от того, что можно было наблюдать в других частях страны. Бесчисленные туристы стали владельцами недвижимости. Миллионеры покупали поместья, а менее состоятельные – участки под застройку.

Ну и, наконец, как и в случае тюльпаномании, пиковые цены нельзя воспринимать как реальные. Сделки по покупке недвижимости, безусловно, были сделками опционными. Как вы знаете, аналогично совершаются сделки и у нас. Вносится аванс, готовятся документы, и если покупатель отказывается от покупки, то аванс не возвращается, но покупатель больше ничего не должен.

Что касается коллапса, то к нему подтолкнуло изменение налоговых условий. В июне 1925 года флоридскими спекулянтами заинтересовалась наконец федеральная налоговая служба и послала в штат 20 инспекторов. Понято, что в условиях продажи недвижимости с большой рассрочкой большая часть прибыли была бумажной, на реальные деньги могло приходиться 20% выручки. Однако уже в августе государство потребовало, чтобы в качестве выручки признавалась вся продажная цена, а не внесенная предоплата, и чтобы как минимум 50% налога на бумажную прибыль от такой сделки было уплачено живыми деньгами. Конец года стремительно приближался. Многие бумажные миллионеры обнаружили, что им трудно собрать настоящие деньги для погашения налогов на прибыль 1925 года, приостановили активность или вообще уехали, а те, кто смог это сделать, платили из своих сбережений. Но как пишет Баллингер, «это было только облачком на горизонте, и никто не обратил на это никакого внимания» [Ballinger 1936, р. 76, 108]. На самом деле это означает, что девелоперы и спекулянты, чтобы рассчитаться с государством, не могли продавать недвижимость на тех льготных условиях рассрочки, на которых они ее предлагали ранее. Это усиливало ограничение на дальнейший рост цен в виде необходимости наличия реального капитала у покупателей. Баллингер также отмечает, что окончанию бума способствовали грузовое эмбарго, а также «общенациональная враждебность» по отношению к Флориде [Там же, р. 159].

Я хочу обратить особое внимание на один очень редко упоминающийся факт. Большинство источников говорит о том, что к концу бума лоты хоть и росли в цене, но предлагались на все более льготных финансовых условиях – в смысле первоначального взноса и рассрочки. Но были и другие прецеденты. В частности, вышеупомянутый известный девелопер Карл Фишер финансовые условия покупки не смягчал, а даже ужесточил. Предоплата должна была составлять не менее 20%; кроме того, он продавал не каждому – покупатель должен был быть для него «приемлемым» и доказать свою финансовую состоятельность. Если на таких условиях покупателя не находилось, то лот просто снимался с продажи. Фишер считал, что цены слишком высоки и если он ослабит контроль, то его объект станет предметом спекулятивной игры со всеми вытекающими отсюда последствиями [Ballinger, р. 8 7–88].

Сакольски указывает на то, что флоридский бум сильно отличался от других бумов недвижимости XIX – начала XX века в США. Флорида – это единственный эпизод, где инвесторы потеряли деньги. В Огайо, Айове, Чикаго и Лос-Анджелесе этого не было. Во Флориде больше всего потеряли не спекулянты, а те, кто купил участки под девелопмент, то есть инвесторы.

Примечательно, что современники бума понимали, что восстановление неизбежно. Так, Вандерблю еще в 1927 году писал: «Улучшения будут сначала медленными (так почти всегда происходит после серьезного обвала), восстановление будет замедляться текущим избыточным предложением и огромным количеством долгов на местном уровне. Но два величайших актива штата – мягкая зима и близость к плотно заселенным штатам – обещают, что в течение нескольких лет восстановление после нынешней депрессии будет гарантированным и масштабным [Vanderblue 1927b, р. 269].

Он оказался прав. В 1933 году началось постепенное восстановление деловой активности во Флориде. Динамика количества зарегистрированных сделок с недвижимостью в штате такова: 1925 год – 174 тыс., 1926-й – 98 тыс., 1932 год – 17 тыс., 1935-й – 34 тыс. (это уровень 1925 года) [Ballinger 1936, р. 160]. В долгосрочной перспективе вложения во флоридскую недвижимость оказались не столь уж плохими. По данным, которые приводит Собел, участок, купленный на пике, в 1925 году, за 60 тыс. долларов, в 1973-м стоил 1 млн долларов [Sobel 2000, р. 296]. Это рост примерно в 16 раз, а инфляция за этот период составила примерно 2,4 раза. Иными словами, реально стоимость участков увеличилась примерно в 13 раз, или почти на 5,5% в год в реальном выражении. Конечно, данная прикидка очень грубая, но понятно, что это прекрасная долгосрочная доходность для вложений на пике пузыря. (Приведенный пример наводит на мысль о том, не повторится ли такой сценарий в Дубае: нынешнее падение, но затем – долгосрочный рост.)