Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать - Павел Яншевский

Оценка риска при инвестиции в недвижимость

Как же быть с нашими эмоциями, привычками и стадным инстинктом, мешающими нам принимать решения объективно? Я предлагаю оценивать риски письменно. На бумаге, а тем более в таблице с цифрами нет места эмоциям. Напишите все риски, которые вы видите, и поставьте свою оценку вероятности напротив каждого из них. Вы все равно будете оценивать каждый риск субъективно, но субъективность будет значительно ниже, чем если бы вы принимали решение «в целом» и «по ощущениям». Мозгу будет сложнее запутать вас и принять решение, которое вам просто «нравится», вместо обоснованного и, вероятнее, верного.

Пример: вы рассматриваете покупку квартиры в жилом доме премиального класса в Москве. У вас уже есть квартира, и эту вы хотите купить для перепродажи, с целью заработать. Дом обещают построить до конца года, и по плану через год вы сможете перепродать квартиру с прибылью. На дворе май 2020 года, и вы не знаете, что вас ждет дальше в экономике и ценах на квартиры. Вы руководствуетесь оценкой консультантов, которые утверждают, что если все будет как прежде и рынок восстановится после кризиса, то цена на вашу квартиру вырастет с 375 тысяч рублей за метр до 410 тысяч. Эти же консультанты признаются, что не могут объективно оценить стоимость квартиры с учетом турбулентности на рынке. Еще вы слышали фразу, которую приписывают Ротшильду: «Покупать надо тогда, когда на улицах льется кровь». Поэтому вы хотите оценить привлекательность такой покупки и совершить или не совершить ее сейчас, потому что позже, когда на рынке станет меньше неопределенности, цена вырастет.

Я сделал таблицу, которая могла бы помочь вам оценить риски в такой ситуации и рассчитать их «стоимость». В этой таблице есть четыре сценария развития событий, от пессимистичного до оптимистичного; для каждого сценария определена вероятность его наступления (определена мной субъективно); также каждый сценарий оцифрован, то есть написано, как будет вести себя стоимость метра при наступлении именно такого сценария.

Сегодня, когда я пишу эту главу, на календаре 22 мая 2020 года, и я обещаю вам не менять цифры в таблице ни при каких обстоятельствах. В конце концов, мы с вами изучаем риски и доходность, а не методы предсказания будущего, и я не претендую на правильную оценку стоимости этой квартиры в 2021 году.

С учетом вероятности разных сценариев у меня получилось, что цена метра через год составит 346 тысяч рублей. Какой должен быть дисконт, чтобы доходность нас устроила? Вот мы и дошли до второй части нашей пары «Риск — доходность». Но прежде чем мы перейдем к доходности, я хочу рассказать вам одну поучительную историю о рисках в управлении проектами, которую услышал от британского профессора в бизнес-школе.

История о куполе тысячелетия, или Что такое OSINTOT

Работая с недвижимостью много лет, я сделал вывод, что всех клиентов на этом рынке можно условно разделить на две группы. Входящие в первую группу считают, что работать с недвижимостью очень сложно и лучше вообще ее не трогать.

Для того чтобы решать свои задачи, лучше всего нанять квалифицированного прораба (чтобы сделать ремонт в квартире), дизайнера-архитектора (чтобы построить дом или офис), консультанта (чтобы снять помещение под магазин). Ну а если хочется инвестировать, то стоит доверить свои деньги самому старому и успешному управляющему фондами недвижимости, и лучше под брендом одного из госбанков. Таким образом, ответственность клиента станет ответственностью нанятого им исполнителя — нужно лишь правильно составить договор со штрафными санкциями.

Вторая группа радикально отличается от первой; как правило, в нее входят опытные бизнесмены и менеджеры, которые уже построили не один бизнес. Они считают, что раз они разобрались в своем сверхсложном рынке нефти, банковских услуг, IT-стартапов, экспорта-импорта или онлайн-маркетинга, то уж в том, как построить здание, точно разберутся. И поступают… как люди из первой группы. Они берут исполнителей и считают, что их собственные обязанности ограничиваются тем, чтобы объяснить свою цель, вовремя платить и строго спрашивать с подрядчиков.

Получается, что практически все в итоге полагаются на профессионалов. Но так ли профессиональны профессионалы, когда дело касается девелопмента недвижимости — одного из самых сложных рынков? Всегда ли хороший контракт и команда означают, что объект у вас в кармане? И один из главных вопросов этой главы: снимаете ли вы все риски, нанимая профессионалов?

Решение о строительстве было принято летом 1997 года после жарких часовых дебатов в кабинете премьер-министра. Принял это решение лично Тони Блэр — к новому, 2000 году открыть в Лондоне колесо обозрения London Eye и невиданную выставочную площадку Millenium Dome (англ. Купол тысячелетия). Впереди было два с половиной года — не то чтобы очень много, и правительство начало спешно собирать команду проекта для его девелопмента. В нее вошли:

• несколько проектных менеджеров, нанятых при участии британского правительства, задачей которых стало создать величайший экспоцентр в истории Великобритании;

• архитектор проекта, которым стало бюро Ричарда Роджерса, одного из самых именитых архитекторов в мире;

• свежесозданное совместное предприятие двух строительных компаний: Sir Robert McAlpine и Laing Management;

• всемирно известное Buro Happold, которое делало конструирование здания (это совсем не то же самое, что архитектура);

• а также огромное количество проектировщиков, строительные компании, консультанты по экологии, транспорту, инженерным системам, безопасности, финансисты, юристы, специалисты по снабжению и многие другие.

Архитектура здания была символически связана с началом нового тысячелетия: купол был 365 метров в диаметре, высота — 52 метра, а вокруг располагались 12 колонн. Все числа совпадали с количеством дней, недель и месяцев в году.

Сама конструкция здания напоминала скорее шатер, чем собор (Dome — англ. собор); стекловолокно, покрытое тефлоном, держали на тросах те самые 12 опор высотой 100 метров. Сам купол был спроектирован так, чтобы его вес был меньше, чем у находящегося под ним воздуха.

Millenium Dome должен был открыться ровно в полночь 1 января 2000 года. Планировалось шоу, которое придут посмотреть 10 тысяч человек. В течение года посетить выставку должны были более 12 миллионов человек.

Команда приступила к работе. Кроме того, что здание следовало построить и оборудовать, нужно было учесть много мелких деталей. Как провести канализацию для такого объекта? Как оборудовать здание системами безопасности? Как доставить 10 тысяч человек вечером накануне Нового года в здание на окраине города? Как собрать такой сложный купол? Каждый член команды отвечал за свое направление.

В течение двух с половиной лет проект строили опережающими темпами. Вывезли часть почвы, зараженной находившимся там c 1889 года промышленным предприятием