Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России - Валентин Меркулов

этажность дома (в многоэтажных домах и этажность квартиры);

материал стен;

тип планировки.

Основной классификацией является тип застройки и тип жилого помещения.

Квартирой называют конструктивно обособленную сложную функциональную часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенную и в административном порядке признанную пригодной для постоянного проживания граждан. Квартира должна иметь обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования. Квартира должна иметь хотя бы два функциональных объема (комнаты), а в ее пределах не должно быть функциональных частей (площадей, объемов) других квартир или мест общего пользования.

Жилым помещением может быть не только квартира, но и отдельная комната, например, комната в общежитии. Жилой комнатой называется конструктивно обособленная функциональная неделимая часть квартиры, площадь которой в соответствии с правилами государственного учета учитывается в составе жилой площади квартиры.

Технический учет жилищного фонда в Российской Федерации выполняют учреждения системы бюро технической инвентаризации (БТИ). Основой для построения системы БТИ в новых условиях явилось постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301. Постановление указывает, что основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства и стоимости объектов жилищного фонда.

В настоящее время работа БТИ регламентируется Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике /1.9/.

В соответствии с Инструкцией результаты технической инвентаризации жилья указывается в учетно-технической документации, группируемой в инвентарное дело. Элементом учетной документации, которая выдается владельцу жилой недвижимости, называется «техническим паспортом» объекта жилой недвижимости. Учет принадлежности жилой недвижимости осуществляется в соответствующем разделе технического паспорта на основе информации, поступающей от учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Экономическое описание объектов рынка жилья

Экономической характеристикой объекта жилой недвижимости является его стоимость.

Можно выделить следующие виды стоимости жилья:

инвентаризационная стоимость;

рыночная стоимость;

инвестиционная стоимость.

Инвентаризационная стоимость. Такая стоимость определяется БТИ по методикам, основанным на осредненных параметрах, рассчитываемых для регионов и районов. Достаточно укрупненный характер используемых параметров приводит к значительным отклонениям значений инвентаризационной стоимости от действительных цен, фиксируемых в сделках.

В современной рыночной экономике России инвентаризационная стоимость объектов, определенная БТИ, используется для налогообложения жилой недвижимости. С определенным допуском можно утверждать, что инвентаризационная стоимость жилья в России есть аналог стоимости в целях налогообложения, принятой в развитых странах /2.112/.

Рыночная стоимость. Первым опытом введения системы определения рыночной стоимости жилой недвижимости на государственном уровне явилась «Временная методика оценки жилых помещений», утвержденная приказом Минстроя РФ от 30 октября 1995 г. № 17-115. В соответствии с основной целью, которую ставила перед собой методика, определялись нижние и верхние границы цен сделок по отчуждению и приобретению жилых помещений в Российской Федерации.

В соответствии с методикой рыночная стоимость жилья, в частности квартиры, определялась как средняя оценка (средняя арифметическая) данной или аналогичных однотипных квартир по результатам случайной выборки объемом не менее пяти испытаний. В качестве испытаний рассматривались данные о ценах, зафиксированных в сделках или в публичных сообщениях.

С точки зрения теории оценки методика реализовывала рыночный подход к оценке недвижимости на основе применения методов математической статистики при обработке результатов.

ГОСТ Р51195.0.02–98 «Единая система оценки имущества. Термины и определения» ввел следующее определение рыночной стоимости: «рыночная стоимость имущества есть расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести».

Существенным моментом при определении рыночной стоимости являются следующие условия:

покупатель и продавец имеют типичную мотивацию;

обе стороны в сделке хорошо информированы, либо пользуются квалифицированными консультантами и действуют таким образом, чтобы в наибольшей степени удовлетворить свои интересы;

имущество предлагается к продаже на открытом рынке в течение разумно необходимого времени;

покупка оплачивается наличными деньгами или их эквивалентами;

цена представляет собой нормальную (разумную) компенсацию за продаваемое имущество, на размер которой не влияют какие-либо специальные финансовые условия или уступки, оказываемые кем бы то ни было, имеющим отношение к сделке.

Вопросы оценки рыночной стоимости недвижимости в российских условиях рассматриваются в работах С. Коростелева /2.67/, А. Черняка /2.191/, группы под руководством Е. Есипова /2.172/.

Инвестиционная стоимость. Инвестициями в жилищный фонд являются инвестиции в жилищное строительство. В нашем случае под инвестиционной стоимостью жилья будет пониматься стоимость, складывающаяся при строительстве жилья, на которую оказывают влияния местные условия хозяйствования в том или ином регионе. Если в развитой рыночной экономике можно прозрачно проследить связь между рыночной и инвестиционной стоимостью, то в условиях России эта связь не однозначна. Рыночная стоимость, как было указано выше, складывается на рынке жилья, тогда как инвестиционная стоимость определяется прежде всего затратами строителя. Как показывает российская практика, возможны случаи, когда стоимость строительства оказывается выше, чем рыночная стоимость.

В условиях экономики, построенной на бартерных отношениях, такое явление не редкость. Однако к действительному рыночному хозяйству этот факт имеет не прямое отношение.

Тем не менее для дальнейшего анализа рынка жилья мы выделяем понятие «инвестиционная стоимость» как стоимость, складывающаяся на строительном рынке в данном регионе на отдельные виды жилой недвижимости.

В любом случае рыночная стоимость будет с наибольшей достоверностью определять отношения, складывающиеся на рынке.

Правовое описание объектов рынка жилья

Третьим элементом описания объекта недвижимости является правовой статус.

Взаимоотношения гражданина и недвижимого имущества относятся к сфере вещного права. С этой точки зрения гражданин по отношению к объекту жилой недвижимости может иметь определенные права.

Статья 209 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ) указывает, что собственнику имущества принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Владение жилым помещением означает реальное обладание жильем, выражающееся в праве использовать его по своему усмотрению, право изменять его облик, реконструировать его. Однако следует помнить, что действия собственника, связанные с изменением характеристик жилья, могут быть ограничены нормами технического и этического надзора, накладываемыми обществом. Так, перестраивать квартиру в многоквартирном жилом доме собственник может только после согласования с службами, отвечающими за сохранность здания. В городе это могут быть соответствующие подразделения городской администрации.

Если действия собственника, реализующего свое право владения, сталкиваются с правами других собственников, то это также является своего рода ограничением его прав. Например, владелец жилого дома расписывает стену дома рисунками, оскорбляющими соседей. Скорее всего, это будет основанием для прекращения действий собственника – ему предложат убрать рисунки.

Право пользования жильем означает, что собственник извлекает для себя пользу, выгоду, доходы. Вместе с тем законодательством установлено, что жилые помещения могут быть использованы только для проживания граждан. Размещение в жилых помещениях мастерских или офисов не допускается.

Извлечением пользы для собственника жилья является сам факт его проживания в квартире или доме.

Выгодой для собственника может быть использование жилого помещения в качестве залога для получения ссуды или обеспечения иного обязательства.