Эксперт № 48 (2014) - Эксперт Эксперт

Инициатива в массовой застройке Подмосковья полностью принадлежит частным девелоперам, имеющим весьма короткие горизонты планирования. Власть лишь реагирует на наиболее сильные дисбалансы, почти не пытаясь играть на опережение. В этой ситуации многие новации областного правительства правильны, но категорически недостаточны. В конце концов, не так уж важно, будут ли новые дома иметь 9 или 15 этажей, располагаться по квартальной схеме или по микрорайонной. Гораздо важнее, что при отсутствии стратегического видения, тиражируя грубые градостроительные ошибки, получить высокое качество жизненной среды невозможно.

Падающий рубль поддержал новостройки Алексей Щукин

Девальвация рубля подхлестнула продажи новостроек массового сегмента в московском регионе. Но всплеск роста не будет долгосрочным — девелоперы готовятся к затяжному кризису

section class="box-today"

Сюжеты

Недвижимость:

Среда выживания, а не жизни

Инвесторам в недвижимость сократили льготы

/section section class="tags"

Теги

Недвижимость

Недвижимость

/section

К концу лета рынок новостроек столичного региона был преисполнен ожиданиями кризиса. После ажиотажных продаж начала года, вызванных валютными колебаниями и отзывами лицензий у банков, вторая половина весны и лето были весьма холодными с точки зрения продаж. «В январе-феврале мы съели спрос на новостройки на много месяцев вперед», — говорили в кулуарах девелоперы. В сентябре казалось, что все факторы против рынка жилья: и снижение доходов населения, и падение цен на нефть, и стагнация в экономике, и западные санкции. Плюс к этому большая конкуренция: сегодня в московском регионе строится более 400 тыс. квартир общей площадью более 23 млн кв. м. Цены на новостройки с июля не росли, несмотря на общую инфляцию. Деловые издания начали писать о панических настроениях у застройщиков.

figure class="banner-right"

//var rnd = Math.floor((Math.random() * 2) + 1); var rnd = 0; if (rnd == 1) { (adsbygoogle = window.adsbygoogle []).push({}); document.getElementById("google_ads").style.display="block"; } else { }

figcaption class="cutline" Реклама /figcaption /figure

Но оказалось, что в нынешней ситуации глобальной неопределенности практически невозможно строить прогнозы. В середине осени кризис не случился. Более того, ситуация развернулась на 180 градусов. Резкая девальвация рубля гальванизировала спрос на новостройки: люди бросились скупать квартиры. Продажи выросли минимум на 15%. Основной мотив осенних покупок — желание переложить обесценивающиеся рублевые сбережения из наличности в недвижимость. Жилье многими рассматривается как наиболее понятный и надежный продукт для инвестирования. Особый сегмент осенних покупателей — это те, кто давно копил на квартиру. Обесценивание рубля они восприняли как угрозу «никогда не поспеть за инфляцией, никогда не купить жилье». Осенью такие покупатели были готовы брать дорогую ипотеку на невыгодных для себя условиях, лишь бы вскочить в последний вагон поезда — все-таки купить квартиру в столичном регионе.

Интересно, что девальвация спровоцировала рост продаж только в недорогом сегменте новостроек. На вторичном рынке большого числа сделок не наблюдалось. В октябре три из пяти подготовленных сделок распадались в последний момент. Дело в том, что на вторичке значительную часть операций составляют так называемые альтернативы и цепочки. Человек продает свою квартиру и покупает другую, а ее продавец также хотел бы сразу вложиться в недвижимость. Из-за девальвации эти цепочки стали рваться. Никто не желал оставаться без недвижимости и с обесцененными рублями. К тому же на рынке наблюдалась повышенная нервозность: из-за девальвации и массы плохих новостей продавцы прямо перед сделкой поднимали цену, из-за этого сделки также распадались.

Почти не сказалось ослабление рубля и на рынке элитного жилья. «Все риелторы делают хорошую мину при плохой игре, но на самом деле ситуация на рынке невеселая. Если человек на вторичке хочет продать элитную квартиру, то он должен быть готов сделать дисконт в 25–30 процентов от цены начала года. Если скидка меньше, сделки не будет. Но и такая скидка не гарантия того, что квартиру купят. Многие ждут дальнейшего падения цен», — говорит один из брокеров элитного жилья. Приход на рынок покупателей с Украины и людей, попавших в санкционный список Запада, несильно изменил ситуацию. Квартиры площадью более 220 кв. м сегодня малоликвидны, потенциальных покупателей на них очень мало. Практически все застройщики дорогого жилья легко идут навстречу покупателям, предлагая дополнительные скидки, не указанные в прайс-листах.

Что касается коттеджного рынка, то он так и не восстановился после кризиса 2008 года. Больше всего затоварен сегмент дорогих домов в районе Рублевского шоссе. «Дома, которые я смотрел в начале года по цене 2,5 миллиона долларов, сегодня выставляются по 1,2 миллиона. Я даже слышал о скидках в 60 процентов, на которые идут продавцы, чтобы сделка состоялась», — делится наблюдениями один из покупателей, давно присматривающий себе дом. Практически неликвидны сегодня дома площадью более 1500 кв. м.

Различие реакции разных рынков на девальвацию показательно. В нижнем сегменте потенциальный спрос весьма велик: масса людей мечтает о квартире в московском регионе, где есть работа и высокий уровень жизни. Покупателей дорогой недвижимости немного: люди со средствами либо уже решили свои жилищные вопросы, либо ориентированы на покупку жилья за границей.

Не как в 2008-м

Однако гальванизирующий эффект от девальвации не может быть долгим. Уже в ближайшее время девелоперы, скорее всего, столкнутся с серьезным падением спроса на новостройки массового сегмента. Прогнозы независимых экспертов неутешительны. Например, портал Provereno.ru в октябре представил несколько сценариев развития рынка новостроек. Самый позитивный из них: падение спроса в следующем году на 20–30%, падение цен — на 5–10%. Сценарий «паника», предполагающий падение цен до 30%, а количества сделок на 60–90%, маловероятен.

Каким окажется новый кризис? Будет ли это резкий обвал, как в 2008–2009 годах? Напомним, что после кризиса 2008-го рынок практически впал в кому, сделок почти не было. В ноябре 2008 года «Дон-строй» первым из девелоперов снизил цены сразу на 25%. Его примеру последовали другие компании, и цены покатились вниз. Однако сама ситуация быстрого снижения цен заставляла покупателей занять выжидательную позицию — завтра ведь будет дешевле, чем сегодня. Чтобы вырваться из сценария «непрерывного падения», девелопер «Ведис групп» стал продавать квартиры в новом проекте «Марфино» чуть ли не вдвое дешевле докризисных цен — по 70 тыс. рублей за кв. м. Это было близко к себестоимости. Начались массовые продажи — рынок стал оживать. Оттолкнувшись от этого дна, цены через какое-то время плавно пошли вверх. Посткризисное медленное восстановление растянулось на четыре года.

Сегодня более вероятен другой сценарий: вместо резкого обвала цен рынок будет медленно, но долго скатываться в кризис. При этом не исключаются короткие периоды ажиотажного спроса на квартиры, вызванные внешними факторами. «В 2008 году ситуация была совсем другая, — вспоминает коммерческий директор Provereno.ru Сергей Елисеев . — В середины 2000-х российские девелоперы бредили идеей выхода на IPO. По совету консультантов на кредиты активно скупались потенциальные строительные площадки, “бумажные” проекты должны были резко увеличить капитализацию компании. В итоге к 2008 году у девелоперов оказалась слишком велика закредитованность, у них было чересчур много “бумажных” проектов, и в то же время мало проектов, генерирующих деньги. В 2008 году рынок влетел в кризис, как локомотив в стену. Сейчас будет медленное сползание».

В середине 2000-х здравый смысл действительно отказал девелоперам: их захлестнула эйфория от успехов. Только у компаний Сергея Полонского в 2008 году было «бумажных» проектов площадью на 12 млн кв. м. Сейчас, по крайней мере у крупных застройщиков, более здравая политика, и запас прочности намного выше. В последние месяцы девелоперские компании, не афишируя, прицельно готовятся к кризису.

Можно выделить несколько направлений такой подготовки. Прежде всего, девелоперы не покупают новые площадки, сосредоточив внимание на достраивании начатого. В сентябре-октябре текущего года сделки на земельном рынке практически остановились. Кроме того, застройщики сокращают задолженность перед банками. Например, компания СУ-155 в 2011 году была должна 54 млрд рублей, а сегодня — 11 млрд. Они стараются создать запас наличности, чтобы продолжать строить, даже если в течение нескольких месяцев продаж не будет. Отдельные компании (та же СУ-155) вновь начали наращивать объемы госзаказа. У госзаказа невысокая рентабельность, но и риски относительно продаж жилья на свободном рынке тоже невысоки.