Операции с недвижимостью. Как правильно купить, продать, сдать в аренду - Дмитрий Бачурин

– подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации;

– подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;

– удостоверенные организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела Единого государственного реестра прав, на недвижимое имущество и сделок с ним, а также копии названных документов;

– подлинники договора купли-продажи, совершенного в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй – помещается в дело правоустанавливающих документов, или подлинный экземпляр договора купли-продажи, совершенного в нотариальной форме, и его копия;

– подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенной должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства.

Физическое лицо (в том числе представитель юридического лица) предъявляет документ, удостоверяющий личность.

Требования к заявлению

– Заявление о государственной регистрации договора купли-продажи представляется в единственном подлинном экземпляре, который после государственной регистрации договора купли-продажи помещается в дело правоустанавливающих документов.

– Заявление о государственной регистрации договора купли-продажи представляется продавцом (правообладателем) и покупателем, лицом, действующим на основании оформленной надлежащим образом доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем жилого помещения. Заявление может быть представлено также лицом, действующим от имени правообладателя (продавца) или покупателя в случаях, предусмотренных федеральным законом, в том числе:

родителями (усыновителями, опекунами) от имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет;

опекунами от имени граждан, признанных судом недееспособными.

– Заявления о государственной регистрации договора купли-продажи, совершенного в простой письменной форме, представляют и продавец, и покупатель (их представители).

– Заявление о государственной регистрации договора купли-продажи, совершенного в нотариальной форме, может быть представлено или продавцом, или покупателем (их представителями), что не исключает права второй стороны также представить заявление о государственной регистрации договора.

– В заявлении указывается в том числе следующее:

данные о продавце (покупателе);

цель обращения заявителя (то есть проведение государственной регистрации договора купли-продажи);

наименование и реквизиты договора купли-продажи;

данные о жилом помещении (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю);

подпись заявителя и дата подписания заявления.

Заявление о государственной регистрации может содержать просьбу заявителя о ее проведении в срок менее месяца и отметку в этом случае работника данного органа о согласовании или несогласовании указанной просьбы.

Требования к договору купли-продажи

– Договор купли-продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами.

– Договор купли-продажи совершается в простой письменной форме, если федеральным законом или соглашением сторон не предусмотрено его нотариальное удостоверение.

– Договор купли-продажи должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным федеральным законом и иными правовыми актами Российской Федерации, действующими в момент его заключения, содержать существенные условия договора (см. выше).

– Если договор купли-продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре купли-продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя.

– Если право продавца ограничено (обременено), это отражается в договоре.

– Если собственником жилого помещения является несовершеннолетний, не достигший 14 лет, или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключается (в том числе подписывается) родителями, усыновителями или опекунами. Если сторонами договора продажи являются несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, договор купли-продажи заключается (в том числе подписывается) ими самостоятельно.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на государственную регистрацию договора купли-продажи представляются и иные документы (подлинники и копии), в том числе:

оформленная в установленном законом порядке доверенность на заключение договора, если одной из сторон договора является лицо, действующее на основании доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем, и (или) на представление интересов стороны договора продажи при проведении государственной регистрации;

разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц;

письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (правообладателем) или покупателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет;

письменное согласие попечителя, если продавцом (правообладателем) или покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности;

письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано продавцу в обеспечение пожизненного содержания;

нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов;

нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов;

подлинник и копия договора поручения, если жилым помещением распоряжается поверенный;

иные документы, предусмотренные законодательством Российской Федерации и необходимые для проведения правовой экспертизы и проверки законности договора продажи.

Документы, представляемые на государственную регистрацию перехода права

Для проведения государственной регистрации перехода права заявителями наряду с документами, указанными выше, дополнительно представляются:

– заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю;

– подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию перехода права;

– подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор купли-продажи совершен под условием;

– иные документы, представление которых предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Если договор купли-продажи ранее уже был зарегистрирован, то при обращении за государственной регистрацией перехода права на жилое помещение не требуется повторного представления документов, копии которых были приобщены к делу правоустанавливающих документов при государственной регистрации договора продажи, за исключением подлинных экземпляров зарегистрированного договора.

При покупке загородной недвижимости действуют те же правила, что и при покупке жилого помещения (которые описаны выше). Спецификой данных сделок является наличие у продавца документов, подтверждающих право собственности на земельный участок, на котором расположена недвижимость. К таким документам относятся: свидетельство о праве собственности на землю, выдаваемое в соответствии с федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастровый план земельного участка.

При покупке недвижимости за рубежом следует учитывать, что в каждой стране действуют свои специальные правовые нормы по купле-продаже недвижимости. Поэтому для приобретения жилого помещения за рубежом следует обратиться в агентство недвижимости, специализирующееся именно на купле-продаже недвижимости в иностранных государствах.