Жилищное право - Ирина Ромашкова

Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, производится по правилам, установленным в ст. 72–74 ЖК РФ. Такой обмен могут осуществить только наниматели жилых помещений. Обмен жилыми помещениями по договорам социального найма возможен лишь при наличии письменного согласия проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, включая временно отсутствующих. При наличии в составе семьи недееспособных или ограниченно дееспособных необходимо получить разрешение на обмен органов опеки и попечительства.

Договор обмена заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями – сторонами договора. Помимо согласия членов семей нанимателей, участвующих в обмене, необходимо получить также письменное согласие соответствующих наймодателей на осуществление обмена. Такое согласие или отказ в даче согласия наймодатель обязан выдать обратившемуся к нему нанимателю (или его представителю) в течение 10 рабочих дней со дня обращения. При этом отказ в даче согласия на обмен возможен только тогда, когда обмен жилыми помещениями не допускается. Перечень оснований для отказа приводится в ст. 73 ЖК РФ:

♦ к нанимателю жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

♦ право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

♦ жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

♦ принято решение о сносе жилого помещения или его переоборудовании для использования в других целях;

♦ принято решение о капитальном ремонте соответствующего жилого дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

♦ в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ним в одной квартире невозможно.

При обмене жилого помещения следует учитывать невозможность обмена, если при этом кто-либо из его участников может быть признан нуждающимся в жилом помещении, поскольку обмен допускается с соблюдением требований ч. 1 ст. 70 ЖК РФ, а та, в свою очередь, допускает, что наймодатель вправе запретить такое вселение в жилое помещение, в результате которого общая площадь на каждого члена семьи станет менее учетной нормы. Отказ наймодателя в заключении договора обмена может быть обжалован в судебном порядке.

Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на поднаем ограничено согласием проживающих совместно с ним членов его семьи и наймодателя. Не допускается передача жилого помещения в поднаем, если в этом помещении проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними невозможно. Еще одним условием заключения договора поднайма является то, что после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения, приходящаяся на одного члена семьи, не будет менее учетной нормы, а для коммунальных квартир – нормы предоставления. При этом если в поднаем передается жилое помещение в коммунальной квартире, то в соответствии со ст. 76 ЖК РФ, помимо соблюдения названных общих условий, необходимо также согласие всех нанимателей и собственников других жилых помещений в данной квартире, а также проживающих совместно с ними в такой квартире членов их семей.

Срок договора поднайма определяется соглашением сторон. Если это не сделано, то такой договор считается заключенным на один год. Договор поднайма является возмездным. В случае передачи жилого помещения в поднаем ответственным перед наймодателем по договору социального найма остается наниматель.

Вселение временных жильцов возможно с соблюдением двух условий: а) взаимного согласия (то есть единогласия по этому вопросу) нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи; б) предварительного уведомления наймодателя. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд.

Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения, приходящаяся на одного члена семьи и временных жильцов, будет для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры – менее нормы предоставления.

Договор социального найма может быть изменен в случаях:

♦ изменения субъектного состава семьи (вселения новых членов семьи или прекращения пользования жилым помещением одним или несколькими членами семьи), которое влечет изменение платы за коммунальные услуги, а иногда и квартирной платы в результате образования (ликвидации) излишней жилой площади;

♦ изменения в субъектном составе на стороне нанимателя, не повлекшего изменения содержания договорных правоотношений (прав и обязанностей) и предмета договора найма (например, изменение договора найма жилого помещения вследствие признания нанимателем другого члена семьи);

♦ изменения в субъектном составе на стороне нанимателя, повлекшего изменения содержания договорных правоотношений (прав и обязанностей) и предмета договора найма (например, при объединении граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам, в одну семью);

♦ признания нанимателем другого члена семьи (при наличии согласия остальных членов семьи).

Договор социального найма прекращается по взаимному согласию сторон либо в случае его расторжения по инициативе какой-либо стороны.

В соответствии с ЖК РФ расторжение договора социального найма может осуществляться во внесудебном и судебном порядке. Внесудебное расторжение договора возможно только по инициативе нанимателя.

В зависимости от причины, повлекшей расторжение договора, различают.

1.  Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.

Граждане подлежат выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения в четырех случаях, исчерпывающим образом установленных в ст. 85 ЖК РФ. К ним относятся случаи, когда:

• дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

• жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

• жилое помещение признано непригодным для постоянного проживания;

• в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

2.  Выселение с предоставлением другого жилого помещения, которое может и не быть благоустроенным.

Такая санкция предусмотрена только в одном случае: если наниматель или члены его семьи не оплачивают жилое помещение либо коммунальные услуги свыше шести месяцев.

Другое жилое помещение, предоставляемое в соответствии со ст. 84, 88, 90 ЖК РФ, может не отвечать указанным критериям благоустроенности. Однако в любом случае такое другое помещение должно соответствовать критериям жилого помещения – быть предназначенным для проживания граждан, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Площадь такого помещения определяется по нормам, установленным для вселения граждан в общежитие. Жилые помещения в общежитиях предоставляются гражданам из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека.

3.  Выселение без предоставления другого жилого помещения.

Такое выселение предусмотрено только за грубое нарушение жилищного законодательства:

• разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (например, поднанимателями, временными жильцами);

• систематическое нарушение прав и интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

• использование жилого помещения не по назначению.

Еще одно основание для расторжения договора предусмотрено ст. 91 ЖК РФ для лиц, лишенных родительских прав в отношении своих несовершеннолетних детей, если их совместное проживание признано невозможным.

Контрольные вопросы

1. Что представляет собой договор социального найма? Каковы его существенные условия?

2. Назовите основные права и обязанности нанимателя по договору социального найма.

3. Назовите основные права и обязанности наймодателя по договору социального найма.

4. В чем заключается право на обмен нанимателя?