Всё о недвижимости. Подводные камни сделок с жильем - М Шмырёв

Что же делать, чтобы не оказаться дольщиком в строительстве, которое ведет будущий банкрот? Как мы уже сказали, полностью обезопасить себя от банкротства застройщика невозможно. Сотрудничество с крупными компаниями, проверенными временем, является некоторой гарантией, но не абсолютной. Единственный способ стать участником долевого строительства и спать относительно спокойно — это добровольное страхование. Сейчас такую услугу предлагают многие крупные страховые компании. Конечно, это лишние расходы, но зато это некоторая гарантия, что в случае, если застройщик разорится, вы не останетесь у разбитого корыта.

Двойные продажи: отдам ключи всем желающим

Еще один риск, которого стоит опасаться дольщику, — двойная продажа одной и той же квартиры. Каким же образом подобное может произойти?

«Двойные продажи случаются чаще всего тогда, когда застройщиком применяется взаимозачетная схема расчетов со своими поставщиками, — рассказывает Григорий Витальевич Бессарабов. — Скажем, строительная организация привлекает некую компанию для поставок материалов или выполнения каких-либо работ. С ними подписывается договор, в котором прописывается положение о том, что в качестве оплаты партнеру выделяется часть квартир. По факту заключения подобной сделки может случиться следующее: компания-поставщик начинает тут же распродавать площади по более низкой цене (чтобы быстрее получить средства и использовать их по своему основному профилю), а параллельно обеспечивает поставку оговоренных материалов или выполняет соответствующие работы. Как мы понимаем, строительство связано с множеством рисков, а срыв сроков — это вполне привычная ситуация на стройке, не говоря уже о том, что цены на стройматериалы постоянно меняются. Так или иначе, контракт (в котором строго прописаны те же сроки) может быть расторгнут по причине невыполнения компанией-поставщиком своих обязательств перед застройщиком, и тот получит обратно отписанные ранее квартиры.

Что в этом случае делать покупателю? В компании "ИНКОМ-недвижимость" есть определенные технологии, предотвращающие нежелательное для клиента развитие событий. Например, когда мы выходим на подобную сделку (понимая, что в роли продавца выступает поставщик материалов), то на этапе подписания договора в обязательном порядке согласовываем его с застройщиком. Кроме того, мы составляем бухгалтерские документы, по которым застройщик закрывает конкретную квартиру, — по сути, мы "вытягиваем" эту жилплощадь из ненадежной схемы взаиморасчетов, заручившись согласием застройщика. Отныне подразумевается, что именно на эту квартиру работают поставки, а значит, она оплачена. Случаи, когда первоначальный инвестор (застройщик) уступает права на квартиру другому лицу, которое реализует квартиры, так и не расплатившись по счету, нередки, и застройщик может пойти двумя путями: либо обратиться в суд с иском, либо, полагая, что "правда" за ним, приступить к повторным продажам квартир». Отметим, что эта схема возможна тогда, когда договор не прошел государственную регистрацию. Особенно осторожно необходимо вести себя тем, кто собирается купить новостройку на ранней стадии строительства, так как эта схема мошенничества распространена именно здесь.

Фальшивый застройщик

Если риски, упомянутые нами ранее, по большей части не являются мошенничеством в строгом смысле этого слова, то ситуация с фальшивым застройщиком — это мошенничество в чистом виде. «Последние два года я не замечал подобных прецедентов, но отлично помню яркие модули в рекламных изданиях, в которых фигурировали заманчиво низкие цены на квартиры в новостройках, — рассказывает Григорий Витальевич Бессарабов. — Как правило, за ними неизбежно крылась малоприятная схема: покупателям демонстрировался неполный пакет документов на строительство, затем "застройщик" собирал денежные средства и вкладывал их в любой понравившийся ему бизнес, никак не связанный со строительством. Липовый застройщик годами пользовался собранными активами, а когда терпение граждан достигало критического уровня — деньги им возвращались».

Примером подобного вида мошенничества может служить история коммандитного товарищества «Социальная инициатива и К», созданного в 1999 году неким Николаем Карасевым. Товарищество имело около 60 филиалов и представительств в России и странах СНГ и финансировало строительство нескольких сотен объектов, в том числе жилых домов. Но, как позже выяснила Генпрокуратура, руководство компании, получая от граждан денежные средства, чаще всего даже не организовывало подготовку разрешительной документации на строительство объектов. Полученные от покупателей средства перечислялись на счета в различные организации и предприятия: на них были приобретены валютные средства, ценные бумаги, нежилые помещения, автотранспорт, земельные участки и другое имущество. В итоге без обещанного жилья осталось более 7 тысяч вкладчиков в 15 регионах страны. Разбирательство началось в октябре 2005 года, когда в Москве и регионах было возбуждено 19 уголовных дел по заявлениям обманутых вкладчиков. А в январе 2006 года по обвинению в мошенничестве в особо крупном размере был задержан глава компании Николай Карасев. Прошло еще два года, прежде чем Арбитражным судом Москвы в товариществе была введена процедура наблюдения. А решение о признании товарищества банкротом было вынесено судом только в мае 2010 года, то есть через пять лет после начала истории. Теоретически это могло произойти гораздо раньше. Но в случае с «Социальной инициативой и К» против процедуры банкротства были сами обманутые покупатели, которые хотели получить квартиры, а не обесценившиеся деньги, да и те, скорее всего, не в полном объеме.

«Сейчас, когда все цены есть в газетах, люди считают, что у них достаточно информации для того, чтобы провести анализ рынка и принять правильное решение, — продолжает Григорий Витальевич Бессарабов. — При этом они забывают, что стоимость — далеко не единственный аспект, на который нужно обращать внимание. Более того, нередко низкая цена — это первый признак того, что с застройщиком, предлагающим квартиру, что-то нечисто. Когда наша компания продает квартиры в новостройках, мы осознаем, что, являясь в этом предприятии посредниками, не имеем возможности влиять на процесс строительства — наш клиент остается лицом к лицу с застройщиком, за действие которого, к сожалению, мы ответственности нести не можем. И именно для того, чтобы минимизировать риски клиента, мы сотрудничаем только с проверенными и надежными строительными организациями. На то, чтобы составить пул таких партнеров, у нас ушли десятилетия, и мы продолжаем его фильтровать, используя свой опыт, информационные ресурсы, а главное имя, которое уважают на рынке. Когда за спиной покупателя стоит такая крупная компания, как "ИНКОМ-недвижимость", нарушить свои обязательства уже не так просто, как в случае, если речь идет о неизвестном частном лице, человеке с улицы».

Из всего вышесказанного сам собой напрашивается вывод, что единственный способ не стать жертвой мошенников, выдающих себя за застройщиков, — это предварительно собрать информацию о компании, с которой вы планируете заключить договор долевого строительства, и проверить наличие у нее полного пакета необходимых документов. Если за плечами компании уже есть успешно реализованные проекты — построенные и сданные в эксплуатацию дома, то, вероятнее всего, вы имеете дело с настоящим, а не с фальшивым застройщиком.

Не просто посредник

Опираясь на многолетний опыт работы Корпорации «ИНКОМ-недвижимость», мы можем сделать вывод, что все перечисленные выше опасности вполне возможно благополучно миновать.

Как отмечает Григорий Витальевич Бессарабов: «Ожидание срока сдачи дома — это самое нервное и неприятное время для покупателя. И дело даже не в том, что люди боятся остаться без документов на собственность — если риелторы грамотно выбрали застройщика и оформили сделку, соблюдая все тонкости, то волноваться нет оснований.

Другой вопрос, что, переезжая в новую квартиру, ее владельцы часто не имеют возможности сразу зарегистрироваться по месту жительства. А ведь в РФ на регистрацию часто довольно жестко завязаны возможность оформить детей в детский сад или школу, получение пенсии пенсионерами, часто элементарный поход в поликлинику превращается в целую проблему...

Но наши специалисты и в этом случае готовы помочь. Если сроки затянулись, мы можем оформить собственность через суд, что занимает четыре-шесть месяцев, опять же при условии грамотно собранного пакета документов, чем успешно занимаются наши юристы».

В заключение хотелось бы прояснить роль риелторской компании в связке покупатель — застройщик. «Во-первых, нашим клиентом являются и первый, и второй, что по факту дает преимущества обеим сторонам. Застройщики обращаются к нам потому, что мы обладаем широкой клиентской базой и большими возможностями по работе с ипотекой, — комментирует Григорий Витальевич Бессарабов. — Методы работы с ипотекой освоены Корпорацией "ИНКОМ-недвижимость" давно и изучены досконально, а это значит, что мы можем успешно решить проблему дефицита "свободных денег" на рынке.